房屋买卖中延期办理产权证违约责任的承担

宋晓锋


　　吕某买房10年之久，售房人却未为其办理产权证，原因何在？售房人拒绝办证的理由能否成立？办证请求权是否适用诉讼时效？逾期办证的违约金该如何计算？

1. 案情简介

　　1999年8月15日，吕某与北京市民政局住宅合作社（以下简称合作社）签订《房屋销售合同》，约定吕某购买合作社建设的位于昌平区沙河镇民园小区一套房屋，房屋总价款为100073元，双方在房屋交付后九十天内到房屋交易部门办理契约过户手续并申领房地产权属证件等内容。吕某按约定支付首付款30022元，其余房款以银行按揭方式支付。合作社于2000年5月12日向吕某出具了收到总房款的收据。2000年10月20日，吕某办理了入住手续。但至今合作社仍未给吕某办理房屋产权过户手续。2009年9月，吕某将合作社诉至法院，要求合作社继续履行合同，办理过户手续；支付逾期办理房屋过户手续的违约金59555.9元。
　　合作社答辩称：吕某至今未将所欠房款结清，有（2009）一中初字第9771号民事调解书为证。违约的是吕某，不是合作社；未办理房屋产权过户手续，是原告自己造成的，并且因其拖欠贷款曾在2002年10月13日给物业写信同意由原来的物业收回房屋过户；吕某拖欠房款，至今未还清，因吕某还不起房款，有退房打算，怕合作社找他索要房款，从未找被告要求办理房屋过户手续。

2.裁判要点

　　一审法院认为：原被告签订的《房屋销售合同》合法有效；原告未按期偿还银行借款，是导致被告代其偿还后发生追偿纠纷的原因，也是双方至今未办理房屋产权过户手续的根本原因，因此原告主张被告未按期办理房屋产权过户手续构成违约，要求被告支付违约金的要求，理由不能成立，本院不予支持；鉴于双方有关追偿借款的纠纷现已通过诉讼解决，故原告要求被告协助办理房屋产权过户手续的要求，本院予以支持。故判决，被告于北京市民政局住宅合作社于本判决生效后三十日内协助原告吕某办理房屋所有权登记；驳回原告的其他诉讼请求。

3.评析意见

　　3.1吕某已履行了购房人的主要义务，合作社以代吕某偿还银行借款为由拒不协助吕某办理产权证的抗辩理由不应成立。

　　抗辩权，是指对抗请求权的权利，抗辩权以法律规定的抗辩事由为依据，以对方当事人请求权的存在和有效为前提，这一权利的行使可以造成对方请求权的消灭或者使其效力延期发生。
　　抗辩权有以下特征：（一）其行使以请求权的行使为前提，没有请求权的行使，抗辩权自无必要行使。（二）抗辩权只能由法律明确规定而产生，约定的抗辩事由只能产生合同的权利，而不是抗辩权。（三）抗辩权为私权，否行使完全由当事人来决定，不主动援引者视为放弃；法官不得主动依职权审查抗辩权是否存在。（四）抗辩权的行使有一定的期限限制，该期限要么由法律规定，要么推定为合理期限，但抗辩权没有自己独立的行使期间，因为抗辩权是依附于请求权而发生的，如果对方请求权合法成立，则抗辩权也就合法成立，如果对方的请求权不合法，则抗辩权也无必要行使。
　　本案系房屋买卖合同纠纷，吕某作为购房人的主要义务是及时足额支付房款。本案中，吕某已及时向合作社支付了首付款，并且通过银行按揭贷款也将剩余房款支付给了合作社，吕某依约履行了买方人的主要义务。关于吕某因种种原因未及时偿还银行借款，合作社作为担保人为吕某偿还银行借款，这属于担保追偿纠纷，这与本案属于不同的法律关系，并且合作社就代吕某偿还借款事宜已诉至法院并经法院调解结案，其作为担保人的权益已得到保护，合作社以宫某不偿还其作为担保人代为偿还的款项为由拒不履行其作为售房人的主要义务，拒不协助吕某办理产权，没有任何依据，其抗辩理由不能成立。
　　一审法院认为“原告未按期偿还银行借款，也是双方至今未办理房屋产权过户手续的根本原因，因此原告主张被告未按期办理房屋产权过户手续构成违约，要求被告支付违约金的要求，理由不能成立。”是错误的。一审法院混淆了买卖合同纠纷与担保追偿权纠纷两种法律关系，错误的理解了抗辩权的性质及使用条件，从而错误的认定了合作社的抗辩理由。

　　3.2合作社未按约定协助吕某办理产权证违反合同的主要义务构成违约，应承担延期办理产权证的违约责任

　　合作社作为售房人的主要义务是交付房屋、协助办理过户手续。本案中，吕某及时足额支付了房款，合作社也应该全面履行合同，及时交付房屋、协助办理过户手续。但在吕某支付房款后的长达10年的时间里，合作社未曾履行其办证义务。
　　根据《合同法》及双方签订的《《房屋销售合同》，合作社的行为已构成违约，应当承担违约责任，应尽快协助吕某办理涉案房屋的房屋所有权登记，并且应向吕某支付逾期办理产权证的违约金。一审法院不支持吕某要求合作社支付逾期办理产权证的违约金的诉求是错误的。

　　3.3关于办理产权证的请求权是否适用诉讼时效

　　吕某于1999年买房，10年后才请求办理产权证，吕某的办证请求权是否适用两年的诉讼时效呢？
　　关于买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所有权变更登记，是否超过诉讼时效期间的问题，有两种意见： 第一种意见，出卖人所承当的主给付义务为转移房屋的占有，更为重要的是转移房屋所有权。如果出卖人仅向买受人履行交付房屋的义务，未在合同规定的期限届满时办理房屋所有权证的，系没有履行转移房屋所有权这个最重要的主给付义务，已经构成违约，诉讼时效期间应该起算。因此买受人未在出卖人违约之日起两年内请求办理房屋所有权证的，因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。第二种意见，房屋已经交付的，买受人在约定办理房屋所有权证期限届满之日起超过两年请求出卖人为其办理房屋所有权证的应予支持。
　　最高人民法院民一庭倾向性意见：一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。
　　本案中，合作社于2000年10月20日将涉案房屋交付，吕某已实现对房屋的占有，吕某请求合作社办理房屋所有权登记的请求权已具有了物权的性质，不适用诉讼时效分规定。

　　3.4关于延期办理产权证违约金诉讼时效的起算
　　吕某购买合作社房屋，合作社虽向吕某交付房屋，但没有及时办理产权证，违反了合同的主要义务，应当承担支付违约金责任。违约金是一种债权请求权，适用诉讼时效没有异议。但延期办理产权证违约金应从何时起算呢？
　　诉讼时效期间的起算是指什么时候开始计算诉讼时效。《民法通则》第137条规定：“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。”这一规定比较原则，司法实践中，民事案件千差万别，具体到个案，其时效起算点也不相同，也比较难把握。
　　关于延期办理产权证违约金应从何时起算有两种代表观点：一种观点认为延期办理产权证的行为是持续性的，诉讼时效的起算应该从售房人履行完毕自己的办证义务后开始，在这之前，权利人虽然知道自己的权利受到侵害，但不知道权利受害的范围和程度，向法院要求保护的范围无法明确，自然不应开始计算诉讼时效；另一种观点认为违约金请求权的诉讼时效为2年，违约金的基数是分时、分段的，是违约行为发生后每天产生一个违约金，每天产生的违约金就有一个违约金请求权，每天违约金的数额是可以计算的，违约金是各天相加得出的总额，自购房人起诉之日起倒退2年违约金的诉讼时效已过期，购房人丧失了对该部分的违约金胜诉权。
　　笔者认为，房地产开发商在房屋买卖中处于强势地位，为了保护购房人权益，开发商逾期延期办理产权证违约金的诉讼时效应于房地产开发商履行办证义务后开始计算，而不是分段计算。

　　3.5关于延期办理产权证违约金的截止日期
　　在办理产权证过程中，出卖人的义务首先是办理大产权证，这是买房人办理分户小产权的前提；其次出卖人只负有协助义务。办理产权证是双方当事人的共同义务，出卖人与买房人都无法单方完成。在实践中，导致逾期办理产权证的原因很多，如行政机关的原因，出卖人的原因，买房人的原因等。产权证何时能办理下来，不是出卖人所能左右的。
　　售房人是否履行办证义务的标准为是否将办理房屋所有权证所需的材料报送有关部门，只要出卖人在约定或法定期限内提交办证所需材料，且其所提交的资料已经具备了办证条件，就可以认为办证义务履行完毕，不应在承担违约责任。
　　本案中，合作社并未将办理产权证所需要的材料提交给有关部门，延期办理产权证的违约金的截止日期应为合作社履行了报送办理房产证所有权所需的材料之日。

作者简介：宋晓锋，男，河北定州人，河北经贸大学管理学学士，辽宁大学法律硕士，现系北京市丹宁律师事务所律师。
主要业务领域：房地产、公司法务、刑事辩护、劳动争议、疑难案件诉讼与仲裁。
论对ADR的司法审查

周成泓


一、ADR基本法
当代ADR的迅速发展，特别是在司法体系中的广泛应用，使得将其纳入规范化和法制化轨道成为现实需要，其目的是既充分发挥ADR的功能和优势，又不致造成对司法乃至法治的破坏和威胁。目前，世界各国在ADR立法方面尚未形成具有普遍性的制度和经验，还没有系统的ADR法。笔者一下对其作一个初浅的探讨。
目前，绝大多数国家在建构多元化纠纷解决体系时，都是先确定权力的配置，明确划分各种纠纷解决机制的法律性质，对纠纷解决机构的权限。人员构成、功能和基本原则作出原则性的规定。这类调整可称为ADR基本法，包括宪法对替代性纠纷解决方式的原则规定，法院组织体系方面的法律制度对司法权于ADR之间关系的界定，以及司法于行政权在不同的纠纷解决中的权限划分，等等。还包括民事诉讼法的有关规定。近年来，随着社会发展利用ADR的客观需求增加，一些国家专门制定了宏观的ADR法案或对先行民诉法典进行了修改，以表明国家对发展ADR的政策和基本措施。
此外，多数国家通过专门法建立不同形式的替代性纠纷解决方式机制，如在民事诉讼中建立仲裁、调解等制度；通过劳动法建立劳动法院或劳动调解、劳动仲裁等机构；通过消费者权益保护法建立相关的纠纷解决机制等。其中每一种ADR制度都可能形成一个独立的法律机制。
再次，当各种不同性质和形式的ADR发展到一定阶段之后，还应根据需要适时通过法律法规、政策、司法解释等，对社会保障制度、司法制度、行政管理制度之间进行总体协调，建立相互间的衔接和协调机制。
最后，当ADR在实践种出现新的需求和问题时，可以通过制定发布新法规、修改现行法、授权法院或主管机关通过内部或局部规则进行实验和探索等方式，经过一定实践的经验积累之后，再以普通法形式进行确认和规范。另一方面，对于某些发展中的新领域，则可以鼓励有关社会团体和企业以自治方式探索纠纷解决的途径。
二、ADR程序法
正当的程序保证是现代ADR的基本原则，也是ADR法制化的重要内容。当代各国的ADR法主要是指其程序法，其内容除了ADR运作的基本原则以外，主要是围绕程序的各个环节作出的具体规定。ADR的基本原则依ADR性质和形式的不同而各有侧重，例如我国人民调解和法院调解均强调自愿、合法及非诉讼必经阶段三原则，其他国家和地区的ADR制度也都存在明确规定的，或虽未明确规定但体现在程序中的基本原则。
当代ADR程序根据其性质也各有不同，例如，法院附设ADR受司法权的性质所决定，必然在实体和程序两方面较民间ADR更为严格；而行政性ADR则依行政裁量权的权限可以有一定程度的灵活性。然而，由于法院附设ADR与当事人的诉讼权利关系最为直接和密切，程序保证也就显得最为重要。
理论上，惟有司法的解决才是真正具有终局性的，然而在现实的民事司法制度的建构和民事纠纷解决的实践中，贯彻始终的还是当事人主导原则，当事人的处分权在某种程度上可以成为限制或免除司法权正当行使的正当理由。例如，仲裁契约可以作为对抗司法审查的理由。当代追求司法效率的时代思潮更倾向于减少或限制司法审查的范围，并且积极主张当事人以契约方式合意解决纠纷，这是多数ADR处理结果采用的形式。但另一方面，司法审查的权限和必要性仍然存在，这不仅是社会对正义公平价值的最高保障措施，实际上也是为了更好地提高司法效率、节约司法资源的需要。
对ADR解纷结果的司法审查的最典型的方式有以下两种：
第一、法定审查。法定审查重在对ADR的监督，通过对处理结果的审核、确认或批准、登记等形式，排除其实体内容重和程序上可能存在的违法或其他问题及瑕疵，使其产生法律效力，避免因事后当事人再行起诉或上诉而造成资源浪费。这方面的例子如我国台湾地区对于乡镇市调解的司法审查，其《乡镇市调解条例》第23规定：“成立之日起七日内，将调解书送请管辖法院审核”、第24条规定：“调解经法院核定后，当事人就该事件不得再行起诉、告诉或自诉”。
第二、依当事人申请的司法审查。这种审查一般是在ADR的处理结果达成或作出并且生效后，当事人一方或双方认为该结果具有法定无效或可撤销要件，从而向法院提起诉讼，主张宣告该结果无效或将其撤销。对ADR处理结果是否具有无效要件的司法审查实际上不是对权利、义务的确定，而是对法律适用的妥当与否的一种评价。因此，审查主要是针对纠纷解决的过程本身。依当事人申请的司法审查既可以是针对法院外的纠纷解决机关作出的、未经法院审核的纠纷处理结果，也可以是已经法院审核的ADR文件。
即使是对诸如仲裁裁决这种具有终局效力的处理结果，法院也往往拥有最高的审查权，可以通过诉讼程序宣告其无效、不予执行或将其撤销。
在当代民事纠纷的解决重，基于当事人自治和效益两个基本原则，对ADR处理结果的司法审查应该限制在尽可能效的范围内，以避免司法资源的浪费。