买方贷款不及时，卖方解约须谨慎

奚正辉


　　案例：2009年4月，夏某向顾某购买了上海市闵行区七莘路一套房屋，签署了房地产买卖合同，合同第6条约定：甲乙双方确认在2009年5月10日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第9条：乙方未按本合同付款协议约定的期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，逾期超过10日的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿总房款的20％。付款协议第2条约定：乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续，贷款金额为140万，若贷款金额不足或银行未批准，乙方于送件当日现金补足。第3条约定：待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件，于银行取得它证后7日内放款给甲方。

　　合同签订当日夏某支付了首付款61万，后夏某由于信用卡有逾期还款记录，中国银行未予批准其贷款，直到5月25日乙方的贷款才在招商银行获批准。
　　顾某于2009年5月22日发函解除买卖合同。夏某收到解除函后找到本律师，本律师建议其立即回函给顾某不同意解除并要求继续履行合同。由于新的《合同法解释二》第24条规定：当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。故律师于6月30日就向法院提起诉讼，要求法院确认解除无效并要求顾某继续履行房地产买卖合同。
夏某到底有没有违约，是否逾期付款，庭审中发生了激烈的辩论。

本律师代理夏某发表了如下代理意见：

1、付款协议作为买卖合同正文的补充，若两者有矛盾，以付款协议为准。合同正文第6条约定的过户时间，是双方在打印买卖合同时必须填写的时间，若该时间不填写，买卖合同是无法打印的，故2009年5月10日是双方预估的过户时间。付款协议约定的过户时间才是双方真实意思的表示。

2、付款协议约定：乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续，待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。故本买卖合同没有约定夏某办完贷款的时间，只约定了夏某在7日内要向银行申请办理贷款。而且本买卖合同约定的过户时间是夏某贷款批准后3个工作日内，夏某贷款未批准前，双方约定的过户时间还没有到期。故夏某不存在逾期付款及逾期办理过户。

3、夏某在积极办理贷款，签订合同当日就向中国银行申请贷款，预审通过后，发现后信用卡逾期还款的记录，中国银行才没有批准。夏某得知后立刻联系中介公司，找到招商银行，招商银行于5月25日已经批准夏某的贷款。故夏某不存在违约行为，其要求顾某继续履行也没有任何付款障碍。

4、本案是顾某违约，因为房价上涨顾某要求加价，夏某没有同意，顾某才发函要求解除。相信恶意违约方的无理解约要求法院定不会支持。

　　最终法院也采纳了本律师的意见，判决继续履行房地产买卖合同。由于这类型的案件在目前行情下发生地较多，笔者望本案例能起到一定示范与警示作用。
　　本案纠纷的产生除了顾某因为房价上涨不肯按原价格出售外，还有一个重要原因是付款条件约定的不是很明确。本案中约定了一个交易过户的具体日期，但是在合同附件里的付款协议又约定了待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。若贷款申请通过在约定的交易过户日期之前，就不会发生问题，若贷款申请通过在约定的交易过户日期之后，就发生矛盾了，有矛盾应该以之后的付款协议为准。这也提示我们在签署房地产买卖合同时要非常细心，文字的表达很重要。签署二手房买卖合同并不复杂，但要签好二手房买卖合同却有一定难度。首先要熟悉二手房的交易流程，其次要熟悉交易的相关法律及政策，最后要有一定的文书写作表达能力。
　　若本案没有约定贷款的日期，或者约定了乙方贷款办理的日期，那么案件将发生根本变化。没有约定贷款日期，那么双方必须在约定的日期办理交易过户，乙方因为贷款没有批准不去办理交易过户，那么甲方有权根据合同约定追究乙方的违约责任。若在买卖合同约定了乙方办理贷款的期限，乙方不能办理，那么甲方也可以追究乙方的违约责任，甚至解除合同。


上海中汇律师事务所 奚正辉律师



国家税务总局 等


国家税务总局、国家质量技术监督局关于停止加油机税控装置研制开发的通知
国家税务总局 等



各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局，技术监督局：
国家税务总局《关于加强加油站税收征管有关问题的通知》（国税发〔1998〕100号）和国家质量技术监督局《关于调整税控加油机发证权限和对加油机税控装置颁发制造许可证的通知》（质技监局量发〔1998〕109号）、《关于加油机加装税控装置和生产税控加油机工
作实施方案》（质技监量函〔1998〕007号）下发以后，不少企业研制开发的加油机税控装置正在检测。由于全国加油机改装市场有限，因此，国家税务总局将根据税收征管的实际需要，有计划地控制加油机税控装置生产厂家的数量。为避免重复开发，造成浪费，各地税务部门和质
量技术监督部门做好对准备研制或正在研制加油机税控装置的企业的宣传解释工作，停止研制开发加油机税控装置。



1999年4月5日