夫妻共同不动产的认定

罗宗岭


　　根据我国现行《婚姻法》的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，除非当事人另有约定或法律另有规定，归夫妻共同所有。以此推断，夫妻在婚姻关系期间所得房屋，即使登记在一人名下，只要无特别约定或法律的特别规定，就应当认定为夫妻共有财产。事实上，这一结论也得到了司法实践的认可。《婚姻法》司法解释（二）第十九条就明确规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。但这一规定似与《物权法》存在冲突。因为根据《物权法》的规定，不动产物权变动采登记生效要件主义，不动产登记簿是确定物权归属和内容的依据。如此一来，未登记的夫或妻是否还能取得房屋的共有权就成为一个令人困惑的问题。有观点认为《物权法》实施后，这种情况下只能认定房屋归登记名义人所有，而不能认定为夫妻共有财产。笔者认为这种说法尚过于绝对。在笔者看来，这一问题需要根据不同的情况予以具体分析。

　１、如果夫妻双方以书面的形式明确约定房产归一人所有并登记在该方的名下，则房屋属于登记名义人所有而不为夫妻共有财产。因为根据《婚姻法》第十九条的规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。将婚姻关系存续期间所得房屋约定归一人所有，是双方意思自治的体现，具有法律效力。

　２、在没有约定（或约定不明）也没有法律特别规定的情况下（如法律对夫妻特有财产的规定），则应当认定婚姻关系存续期间取得的、登记在一方名下的房屋归夫妻双方共有。理由如下：（１）虽然不动产登记簿在很大程度上能够反映不动产的实体权利关系，但这并不能排除登记的物权与真实的状态不一致情况的出现。就此而言，依不动产登记簿确定的物权的归属，实际上只是一种权利的推定，一旦有反证证明登记发生错误，就应当推翻登记从而重新确定物权的归属。（２）对于夫妻关系存续期间所得的房屋，依婚姻法的规定，在既无约定也无法律特别规定的情形下，应当认定为夫妻共有财产。这是法律对此类财产权属的规定，是真实的物权状态。如果登记簿上仅登记为一个人的名字，就与真实的物权状态不一致，属于登记错误，而错误的登记不能作为判断物权归属的依据，对物权归属的确定仍应以真实的物权状态为依据。因此，一方面，在夫妻离婚的时候，法院仍然应当将此类房屋认定为夫妻共有财产从而予以分割；另一方面，如果未登记的一方向法院起诉要求确认房屋为夫妻共有财产，则法院一旦查明符合婚姻法关于夫妻共有财产的规定，就应当对此项诉讼请求予以支持。

　３、将登记在一方名下的房屋认定为夫妻共有财产并不意味着未登记一方的“隐性”共有权就会绝对受到法律的保护。在登记名义人擅自将房屋处分给第三人的情形，虽然登记名义人系无权处分，但由于登记具有公信力，第三人有理由信赖登记簿的记载。根据物权法第１０６条的规定，一旦善意第三人完成登记，就可以取得房屋的物权（包括所有权、抵押权等）。未登记一方并不能以未经自已同意为由主张处分行为无效。

　　如此看来，尽管根据婚姻法的规定，婚姻关系存续期间取得的、登记在一方名下的房屋原则仍然属于夫妻共有财产，但由于登记公信力的作用，这种情形对于未登记一方而言存在着极大的法律风险。为防范此类风险，未登记一方也应当使自已的权利体现在登记簿上。具体途径有两个：其一，其可以向登记机构要求更正登记，如果登记名义人书面同意更正，则登记机构应当予以更正，从而将房屋登记在双方的名下；其二，如果登记名义人不同意更正，则未登记一方可以向法院起诉，法院一旦查明符合婚姻法关于夫妻共有财产的规定，就应当认定房屋属于夫妻双方共有。胜诉方可持判决书向登记机构办理更正登记。同时，为防止在诉讼过程中登记名义人处分房屋，未登记一方可以先行办理异议登记。
　　此外，为保护夫妻共有房产的合法权益，防止登记名义人在未经对方同意的情况下，擅自处置房产，我国也应当进一步完善房屋登记制度，对夫妻办理共有产权登记以及领取房屋共有权证的问题予以明确的规定。


北京市人民政府办公厅


北京市人民政府办公厅印发市绿化隔离地区建设领导小组《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》的通知
北京市人民政府办公厅


通知

各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：
市绿化隔离地区领导小组提出的《关于加快本市绿化隔离地区建设的暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

关于加快本市绿化隔离地区建设的暂行办法
第一条 为落实绿化隔离地区的各项建设任务，根据市政府印发的《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》（京政发〔2000〕12号）和有关文件精神，结合绿化隔离地区的实际情况，制定本办法。
第二条 因地制宜、采取多种方式实现绿化。鼓励在绿化隔离地区发展各种经济林、苗圃、花卉、草皮、多年生木本饲草，以及其他类型的绿色产业和露天水面等。无论采取何种方式进行绿化，其标准必须达到大环境绿化规划和各项技术指标的要求。速生丰产林成材后，可按一定比例
采伐出售，采伐后必须及时补种。
第三条 对在绿化隔离地区内进行绿化的，市财政按每0．067公顷（亩）5000元标准给予补助，开始绿化时拨付补助费的50％，全部绿化并经验收合格后再拨付余下的50％。同时，从绿化后的第二年开始，连续3年每年每0．067公顷（亩）按120元的标准拨付养护
费。各有关区（县）、乡（镇）、村要根据情况，对被拆迁的地上建筑物及青苗损失等给予一定补偿，具体补偿项目、标准和时限，由各区（县）、乡（镇）、村自定。
第四条 对经营性的绿色产业项目，其绿化建设用地面积在6．67公顷（100亩）以上的，允许有3—5％的土地用于与绿地相适宜的建设项目，但不得搞房地产开发和任何工业项目。此类项目的建筑物高度要严格限定在2层以下（不高于9米）。
第五条 对超出区（县）审批权限的经营性绿色产业项目，由市绿化隔离地区建设指挥部组织有关部门采取“一条龙”方式审批。农村集体经济组织和农民独资兴办的经营性绿色产业项目，免收各种审批费用。
第六条 在绿化隔离地区建设中，要稳定土地承包政策，原则上不改变现有的土地承包关系。如农户违反合同规定，私自将其承包的土地转租他人的，集体经济组织应依据有关法律法规的规定，收回土地进行统一发包。各级政府和集体经济组织要加强教育和管理，使农民按绿化隔离地
区建设规划的要求进行各类绿色产业的生产和经营，通过家庭承包、股份合作等形式加快绿色产业的发展。
第七条 各级政府要加大投资力度，加快绿化隔离地区基础设施建设。绿化隔离地区的大市政设施建设由市政府统一安排和落实，区（县）、乡（镇）、村负责新村小区配套设施的建设。
第八条 新村建设用地，须经过规划和土地管理部门批准，其用地面积不得突破原有农民宅基地面积。对农民宅基地用于新村建设的，一律征为国有建设用地，不再进行货币补偿，实行土地无偿划拨使用和政策性补偿。划拨土地的使用权属于新建住宅楼的产权人，可以申领房屋所有权
证。
第九条 新村建设主要采取农民合作建房的方式，也可由集体经济组织引资开发进行建设。采取合作建房的，原则上以行政村为基本单位组建住宅合作社，并作为业主单位对本行政村的新村建设实行统一规划，统一开发，按有关规定实行工程招标，确保工程质量。有关区（县）政府要
加强对住宅合作社的指导和服务。
第十条 在农民自住房建成的前提下，允许集体经济组织开发建设部分商品房上市出售，所得收入全部用于补偿拆迁、新村建设及绿化建设，所缴纳的地方性税款由市、区（县）财政通过安排支出拨付给乡（镇）政府财政，用于新村建设和绿化补偿。建设农民自住房屋和上市出售的商
品房的比例为1∶0．5。集体经济组织上市出售的商品房须事先办理相关手续，经批准后上市出售。
第十一条 农民按建安造价购买自住房的，其被拆迁的原有平房的补偿标准由行政村自定。在农民原有住房拆除的前提下，购买自住房的建筑面积按人均40至50平方米计算，或按现有正式住房1∶1的面积计算，也可根据实际情况自行决定购买标准。紧邻市区并以城镇居民为主体
的乡镇，还可采取货币补偿的方式进行房屋拆迁，具体办法由当地政府与集体经济组织自定。新村建设一般以多层建筑为主，在不突破农民原有宅基地占地面积80％的情况下，农民可建设自住的单体二层或三层小楼，但不能申领所有权证。
第十二条 允许农民将自住房的购买权部分或全部有偿转让。转让人或受让人必须按住宅合作社的有关规定，足额交纳转让人应付的建房款，并签订转让人原有住房拆除的合同后，双方才可签订转让合同。转让和受让双方须到指定的房地产交易中介机构办理有关手续。
第十三条 对不愿意出资购买新建住宅楼的农民，须搬迁到指定的绿化隔离地区以外的远郊区（县），由原行政村按其现有正式住房（地上部分）的实际价值予以补偿；同时，按每人1万元的标准发放搬迁安置费。接收迁入的乡（镇）要按当地农民的宅基地用地标准安排建房用地。
第十四条 凡居住在行政村内有正式住房并是当地户口的城镇居民，其合作建房的义务和权益与农民一样；有正式住房但户口不在当地的，参与合作建房后自住房面积为当地农民的50％。
第十五条 金融机构要对新村建设给予积极的贷款支持。新村建设在4年内完成的，市财政将对启动资金贷款给予贴息。贴息的贷款规模按进行新村建设的行政村实有人口计算，每人1万元。市财政对贷款的贴息时间按两种情况区别对待：乡（镇）、村按1∶0．5的比例建设自住房
和商品房的，贴息时间为6个月；完全只建农民自住房屋的，贴息时间为24个月。对不使用贷款进行旧村改造和新村建设的，市财政给予相当于上述贷款利息额的资金补贴。
第十六条 从今年4月1日起至新村建成前，在规划确定的绿化隔离地区内，公安部门停止办理居民的迁入审批手续。各有关单位和部门不得新批宅基地用地，农民也不得在原宅基地上建房。
第十七条 鼓励农民发展适合首都经济特点的第二、第三产业，规划部门要按照集中发展的原则，安排相应的发展用地。
第十八条 对不宜在绿化隔离地区发展的企业，原则上都要搬迁到指定的远郊区县工业区和乡镇工业小区，搬迁企业应当在迁入地的工商行政管理机关登记注册，并在迁入地纳税。接受迁入企业的区县要在合理确定用地规模的基础上无偿提供企业用地。企业也可自行选择迁入地。搬迁
企业的建设、经营、用人用工由企业自主决定。不宜在绿化隔离地区开办的市场及个体工商户也应根据要求迁入其它地区进行经营。
第十九条 加大搬迁企业重组转制力度。有关部门要加强对企业改制工作的指导和服务，加快审批速度，集中办理有关手续并免收各种费用。
第二十条 鼓励绿化隔离地区的农民以各种方式到远郊区县从事各种产业的生产经营，并享受与当地农民同样的政策优惠。
第二十一条 对绿化隔离地区内由开发建设单位和其他部门代征的绿地，按管理权限，分别由市、区（县）两级规划、建设和绿化部门负责，督促建设单位按规划要求在3年内完成绿化。对不能按期完成绿化的单位，要依据法律法规及政策规定，制定具体处罚办法，由相关部门和所在
区县政府负责监督实施。
第二十二条 根据《北京市人民政府批转首都规划委办公室关于实施市区规划绿化隔离地区绿化请示的通知》（京政发〔1994〕7号）精神，经批准进行试点的单位，继续执行原有政策。但要采取有力措施，加快绿化建设的实施步伐，确保3至4年内全面完成规定的绿化建设任务
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2000年3月29日