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二手房及二手房在交易过程中的特点/陈建刚

时间:2024-07-22 14:49:16 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9207
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二手房及二手房在交易过程中的特点

陈建刚


  ★陈建刚律师(13381367825)说法:
  二手房及二手房交易
  所谓二手房,通常是指再次上市交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房以及单位的自建住房,在办完房屋产权证后,再次上市买卖,这些房都可称为二手房。目前,我国的房地产市场分为三级:房地产一级市场,即土地市场,是指由国土部门掌握,通过协议、招标或拍卖的方式,将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商;房地产二级市场,即新建商品房交易市场或叫一手房交易市场;房地产三级市场,是指存量房交易市场,即二手房交易市场。由此可见,房地产市场将新建房屋的首次交易称为一手房交易,经过首次交易的房屋,再次交易或多次交易,都可称为二手房交易。
二手房交易的特点:
  从房地产市场的发展历程来看,二手房交易一直占据市场的主流,这主要源于二手房交易具有如下的特点:
  (1)可供选择的房源多。陈建刚律师表示当前旧住房体制与住宅商品化改革进程相交替的过程,决定了二手房来源及范围存在多样性,主要包括允许转让、交换承租权的共有房屋;新建商品房的再次交易;通过房改政策购买取得产权的售后公房;除新建商品房之外原先自有并拥有合法凭证的各类可交易产权和使用权房(如落实政策后恢复产权的私房、商品住宅开发制度之前通过买卖、交换、受赠、继承等方式取得的各类房屋等)。
  (2)房价弹性大。新房的出售方(开发商)因为有种种顾忌,不会轻易降价;而二手房市场中由于有投资客的存在,降价的空间则十分明显。对于那些因资金链紧张而急于脱手的投资客卖家,在其报价基础上打上八到九折并非难事。
  (3)购房时可考察小区品质。在购买新房时,小区内的环境只能依据开发商的广告宣传或是模糊的口头或书面承诺。然而等到交房时,往往会和购房者想象的有较大的出人。而购买二手房就没有这个问题,购房者完全可以在对小区内部考察清楚后再做决定。
  (4)房屋质量可选择。购买二手房时,完全有条件仔细勘察室内各处,确保房屋质量符合居住要求。比如可以从现成的户型和面积上考察和调节“健康指标”。市场专业人士认为,世界卫生组织规定的“健康住宅标准”中,有两点受房屋户型的直接影响:其一就是健康住宅应满足每天日照3小时以上;其二从户型设计上确保私人空间。从传统意义上讲,在北方如果要保障各个房屋有效的日照时间,一般会首选南北向或南向的户型,其次是东南向或西南向的户型。但选择南北向或南向的户型时,应该注意房屋的进深不能过大,否则整个户型结构都会呈狭长型,处于中间的厅室采光就会比较弱,也就不能确保每个房间采光的均衡。而在选择西南向户型时,应尽量选择卧室不靠西向外墙的户型。因为在冬天,北方一般刮西北风,西向卧室在开窗通风时会比较寒冷。而要确保私人空间,在户型设计上就要做到公私分开,动静分离。也就是将私人活动的卧室、书房与客厅、餐厅这样的公共休息区分开,而像厨房、卫生间这样的辅助区一般起其中的过渡作用。另外,房屋各个功能区的面积大小及比例将直接影响到生活需求的满意度及舒适性,也是考察房产是否为健康住宅的一项重要指标。市场专业人士认为,客厅与主卧的面积比最好不要低于2:3,卫生间与主卧的面积比最好不要低于1:3;而卧、卫、厅的最优比例应为4:1.5:3。
  (5)可在不同的地段选择同等价位的房屋。虽然次新二手房与新房价格相差无几,但5-10年房龄的商品房及时间更久的售后老公房的价格相对来说更易为人所接受。以北京为例,同样是2万元的单价,买新房可能要在中环以外了,而买二手老公房则可以接近内环。对于上班族来说,途中节省的时间和精力不可小视。而且离市区越近,医疗教育等配套设施也更优。而且,二手房的价格更加多元化,不同楼龄的二手房价格不同,另外,随着各地政府对安居房的上市条件进一步放宽,二手房的价格层次再次细分,经济实力一般的买家可根据自己的需求选择二手房,可以说二手房的价格多元化更适合不同经济实力的买家的需求。
  (6)购房时可将邻居作为参数进行考虑。在一个投资客云集的社区,周边邻居可能经常在变换。如果同一幢楼里有房子被租出去开公司,则意味着住宅的私密性和安全性都大打折扣。购买二手房之前,购房者完全可以一一了解,而不会像买新房时那样一切都是未知数。
  (7)购买装修过的二手房,省时省力省费用。对于那些购买二手房用做过渡的年轻人而言,毛坯房的性价比并不高。特别是那些早已习惯于租房的购房者,对装修的要求也不会很高。部分二手房的装修还是相当到位的,让购房者省心省力省时间。
  (8)实际物业管理水平可作为考虑参数。购买新房时,物业管理是没法选择的,一般都由开发商指定,心中完全没有数。在购买二手房时,则可以实地考察,并结合询问小区其他业主来了解其服务内容、服务水平、服务质量和收费情况以及是否建立公共设施设备维修专项基金等情况,帮助自己做出正确的选择。
  (9)二手房性价比高。其实“二手”两字的真正含义是第二次转手,当然二次转手后的房子旧的占多数,但不乏也有崭新的新房子。有些高品质的外销房、优质商品房,即使根本没有住过人,再转手时也是二手房。在购买一手房时,有的人由于某些原因购买了期房,在当今这个市场经济飞速发展的世界里,人生会有很多不可预测的变化,当购房者拿到现房时又由于某些原因要把房子卖掉,因此,这样的房子完全是新房子。在价格相差不大的情况下,相比较处于期房状态的新房,购买二手房即买即住,可省去等待的烦恼和焦虑。
  (10)二手房交易公开透明。目前,我国很多地方都在采取不同的措施增加二手房交易的透明度。


——北京律师陈建刚(13381367825)转
做个好人,做个好律师,做个基督徒。(www.lvshionline.com)

盈科律师事务所 陈建刚律师:
咨询电话:010-571•96•571 ;13381367825
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地址:北京市朝阳区东四环中路76号大成国际中心C座6层盈科律师楼

国家医药管理局关于执行国务院《外国记者和外国常驻新闻机构管理条例》实施办法

国家医药管理局


国家医药管理局关于执行国务院《外国记者和外国常驻新闻机构管理条例》实施办法

1990年6月19日,国家医药管理局

一、为执行国务院发布的《外国记者和常驻新闻机构管理条例》及其他有关规定,制定本办法。
二、国家医药管理局接待的国外代表团随行记者、专业记者,来华采访局组织的国际会议、多边活动,以及其他重大活动的外国记者,由局外事司办理审核、报批、邀请事宜。
三、驻京外国常驻记者采访国家医药管理局领导人或各单位(局机关各司室、各直属单位),应通过局外事司提出申请,并经外事司及政策法规司审核同意。
其他部门接待的外国短期采访记者来本局有关单位采访事宜,按前款规定办理。
四、来访的新闻记者应由接待单位或局外事司专人陪同负责接待,并做好采访记录。
五、本局各单位在接受采访前,要查验采访者证件,外国常驻记者凭外交部新闻司发的“外国记者证”,短期采访记者凭接待单位或外事部门的通知方可进行采访。
六、本局各单位接受外国记者采访,对其合理采访要求,应根据需要和可能尽量予以满足,对其不合理要求,应要婉言谢绝。反对只顾经济利益而不顾政治影响的倾向。
七、本局任何单位和公职人员不得接受外国记者的国际长途电话采访。除局授权单位的指定人员外,也不接受在华记者的电话采访。
八、本局各接待单位,要加强检查、监督、切实防止外国记者或其他外国人进行非法采访活动。要及时制止非法采访活动,并将情况及时报告公安、外事部门。
九、对违反我国法律、法规和“外国记者和外国常驻新闻机构管理条例”的外国记者,要及时妥善处理。如系外国常驻记者,报请外交部新闻司处理,如系外国短期采访记者由接待单位商外事部门,视情节处以警告,停止其业务或活动,或报请公安部门处理。
十、为维护社会安定,国家安全和民族尊严,各单位要互相协作,密切配合,严格遵守外事纪律和保密法规,及时与局外事司通报情况。
十一、港澳台记者不同于外国记者,但也按本办法精神加强管理。


榆林市人民政府办公室关于印发榆林市户外广告设置管理办法的通知

陕西省榆林市人民政府办公室


榆林市人民政府办公室关于印发榆林市户外广告设置管理办法的通知
  榆政办发〔2008〕2号


  
  各县区人民政府,市政府各工作部门、各直属机构:
  《榆林市户外广告设置管理办法》已经市政府同意,现印发你们,请认真贯彻执行。
   榆林市人民政府办公室
   二○○八年一月七日


  
  榆林市户外广告设置管理办法


  
  第一章 总则
  第一条 为了加强户外广告设置管理,规范户外广告设置行为,保护城市景观风貌,维护户外广告经营者及相关人的合法权益,根据《中华人民共和国广告法》、《陕西省城市市容环境卫生条例》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 凡在榆林市行政区域内从事户外广告设置、管理及相关活动的单位和个人,均应遵守本办法。
  第三条 本办法所称户外广告是指利用户外媒体直接或间接介绍商品或服务的下列广告:
  (一)附着于建筑物、构筑物外部或者市政公用设施上,以广告牌、霓虹灯、电子显示屏、电子翻板装置、灯箱、实物模型、条幅、布幔、招牌以及张贴等形式发布的广告;
  (二)利用车、船等交通工具外部设置、绘制、张贴的广告;
  (三)利用飞艇、气球等升空器具悬挂、绘制的广告;
  (四)利用其它户外媒体设置的广告。
  第四条 设置户外广告应当遵循安全、美观的原则,符合设置规划,位置适当,设置形式与街景相协调。
  户外广告设置实行空间有偿使用。
  户外广告内容应当真实、合法。
  第五条 各级城建部门是本辖区户外广告设置的行政主管部门,榆林市城市建设局负责榆林城区户外广告设置的审查审批等日常管理工作。
  各级规划部门是本辖区户外广告设置的规划管理部门,榆林市城乡建设规划局会同市城市建设局制定榆林城区户外广告设置的规划和技术标准。
  各级工商部门是本辖区户外广告内容登记、监督管理部门,榆林市工商行政管理局负责榆林城区户外广告发布内容的审查、监督和登记管理工作。
  各级环保、交通、公安等部门,依照有关法律法规赋予的职责,协同城建部门对户外广告设置进行管理。
  榆林市城市管理综合行政执法局负责榆林城区违法违规设置户外广告等行为的行政执法工作。
  各县区有关部门按照各自的职责,负责本辖区户外广告设置管理工作,并接受上级部门的指导、监督、检查。
  
  第二章 户外广告的规划与设置
  第六条 规划部门会同城建部门编制的户外广告设置规划和技术标准,应当符合城市规划的要求,明确允许或者禁止设置户外广告的区域、街道和建筑物。
  户外广告设施应当与城市景观和建筑物的体量、造型、色彩相协调,保持城市街道的景观效果和通视效果。
  第七条 有下列情形或者场所之一的,禁止设置户外广告设施:
  (一)利用交通安全设施、交通标志的;
  (二)影响市政公用设施、交通安全设施、交通标志使用,妨碍交通视距和通行,破坏城市公共绿地绿化的;
  (三)妨碍生产或者人民生活、损害市容市貌的;
  (四)国家机关、办公场所、军事机关驻地、文物保护单位和风景名胜区的建筑控制地带;
  (五)县级以上人民政府和户外广告设置规划部门禁止设置户外广告的区域;
  (六)法律、法规禁止设置户外广告的其他区域。
  第八条 城建部门应当按照户外广告设置规划和技术标准规定,审批户外广告设施设计方案。户外广告应当按照批准的时间、地点、形式、规格、内容设置。任何单位和个人不得擅自设置户外广告设施;不得擅自更改已批准的户外广告设施设计方案。在供电、供气、供暖、供水、排水和通讯等管线周围设置户外广告的,还应当符合有关规定。
  第九条 申请户外广告设置、登记,应当具备下列条件:
  (一)依法取得与申请事项相符的经营资格;
  (二)户外广告设置发布的时间、地点、内容、形式符合户外广告设置的规划及有关管理部门的要求;
  (三)拥有相应的户外广告媒介的所有权或使用权;
  (四)法律、法规规定的其他条件。
  第十条 公共场地、市政公用设施上的户外广告设置,应当由城建部门通过招标、拍卖的方式,确定设置人。
  招标、拍卖的程序应当按照《中华人民共和国招标投标法》和《中华人民共和国拍卖法》的有关规定进行。
  户外广告经营者应当持相关证件向城建部门提出申请,参与投标、竞买活动,依法取得户外广告设置权。
  第十一条 自有场地、设施、建筑物等非公用设施上的户外广告设置,户外广告经营者应当与场地、设施、建筑物的所有权人或者土地使用权人签订书面的承包或租赁合同,并持相关证件、广告设施设计方案等文件,向城建部门提出设置申请。经审核批准,按规定交纳有关费用后,取得户外广告设置权。
  第十二条 审批、管理户外广告设置费用由城建部门报价格主管部门批准后收取,并全额上缴财政,专款用于城市建设。
  第十三条 取得榆林城区户外广告设置权的广告经营者,应当持市城建部门的审批手续,报市综合行政执法部门备案。
  第十四条 户外广告设置权使用期限按照城建部门审批时间计算,一般为两年,最长不超过五年。
  户外广告设置权转让时应当到城建部门和工商行政管理部门办理变更登记手续,受让方应当具有户外广告经营资质。
  第十五条 各类开业庆典等商业宣传活动,需要设置临时性户外广告设施的,应当向城建部门提出申请,经审核批准后,同时报工商部门登记,方可设置。有效期满后应当立即清除。
  第十六条 单位、城乡居民、个体工商户张贴各类纸质广告,应当张贴在城建部门指定的公共广告栏内。
  禁止在指定公共广告栏以外的建筑物、构筑物、树木、电杆、灯杆以及公共场所、街道、信箱、垃圾箱、护栏等张贴或乱涂乱画广告。
  禁止在公共场所散发印刷品广告。
  
  第三章 户外广告设施的管理与维护
  第十七条 取得户外广告设置权的,应按照有关规范要求编制施工图,报城建部门审查同意后,方可施工。城建部门应当自受理之日起十日内完成审查。
  第十八条 户外广告经营者应当在设施设计方案批准之日起六十日内完成户外广告设施的设置。逾期未设置的,由城建部门无偿收回设置权。
  第十九条 户外广告设施应当由具有相应施工技术资质的单位或者个人承建,符合安全规范要求。
  户外广告设施竣工后,由户外广告经营者组织设计、监理、安监、施工等有关部门对工程质量进行综合验收,验收合格后五个工作日内,向城建部门备案。榆林城区的户外广告设施竣工后,还要向综合行政执法部门备案。
  第二十条 户外广告经营者,应当对设置的广告设施进行维护,并遵守下列规定:
  (一)定期巡视、维护,保持户外广告的整洁、完好、美观;
  (二)户外广告设施出现污损、歪斜、残缺、陈旧、褪色的,应当及时清洗、油饰、粉刷、维修或更新;
  (三)定期进行安全检测,对存在安全隐患,可能危及人身、财产安全的,应当及时修复或拆除;
  (四)户外广告照明设施应当保持其功能完好,霓虹灯、电子显示装置、灯箱应当保持画面显示完整,出现断亮、残损的,应当及时维护、更换,并在修复前停止使用。
  第二十一条 户外广告设施空置超过三十日的,户外广告经营者应当设置公益广告。公益广告的内容,由城建部门确定。
  群体户外广告应按10%的比例设置公益广告。
  第二十二条 在户外广告设置权有效期内,因城市建设或者社会公共利益,需要拆除户外广告设施的,户外广告违法违规设置行政执法部门应当书面通知限期拆除。因拆除给户外广告经营者造成损失的,由城建部门批准易地设置,或者给予相应的经济补偿。
  第二十三条 户外广告设置权有效期满需要延期的,户外广告经营者应当于有效期满三十日前向城建部门提出申请,办理延期审批手续,在榆林城区设置的,广告经营者还应当到综合行政执法部门备案。
  第二十四条 发布户外广告的内容应经工商行政管理部门审核,发布者应如实提供有关资料,并接受检查。
  户外广告设置权使用期限内,变更发布内容或图案,应当到工商行政管理部门办理变更登记。
  
  第四章 法律责任
  第二十五条 违反本办法规定,有下列情形之一的,责令限期改正或者拆除,并处以一千元以上三万元以下的罚款;
  (一)擅自设置户外广告设施的;
  (二)违反户外广告设置规划和技术标准规定的;
  (三)擅自更改户外广告设施设计方案的;
  (四)户外广告设置权有效期满后,不拆除户外广告设施又不办理延期手续的。
  第二十六条 违反本办法规定,变造或转让户外广告设置审批文件的,责令限期改正,逾期不改正的,处以一千元以上五千元以下罚款。
  第二十七条 违反本办法规定,在城市的建筑物、构筑物、公共设施、公共场所、街道、树木等处刻画、涂写、喷涂、张贴户外广告的,责令限期清除,并处以一百元以上五百元以下的罚款。
  违反前款规定刻画、涂写、喷涂、张贴的非法广告、信息内容涉及伪造证件、印章、票据等违法行为的,由公安部门依法查处。
  第二十八条 未经批准,擅自悬挂条幅布幔,摆放飘动充气装置、实物造型,采用乐队表演等形式进行户外广告宣传的,责令改正清理,并处以二百元以上五千元以下罚款。
  第二十九条 设置户外广告影响市容和环境卫生的,由相关行政执法部门按照《陕西省城市市容环境卫生条例》、《陕西省城市市容环境卫生监督办法》进行处理。
  第三十条 违反本办法规定,应当拆除的户外广告设施逾期不拆除的,由户外广告设置行政主管部门会同户外广告违法违规设置行政执法部门强制拆除或者申请人民法院强制拆除,拆除费用由责任人承担。
  第三十一条 违反本办法规定,户外广告设施的经营者未履行维护管理责任造成安全事故的,应当承担法律责任和经济责任。
  第三十二条 本办法实施前,已经审批建成的户外广告设施不符合规划设置要求的,应当在批准的设置期限届满后立即拆除。
  第三十三条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼,逾期不申请复议、不起诉,又不履行处罚决定的,由作出行政处罚决定的部门强制执行或者申请人民法院强制执行。
  第三十四条 实施本办法规定的行政处罚,依照《中华人民共和国行政处罚法》的规定执行。对单位处以一万元以上和对个人处以二千元以上罚款的,被处罚人有权要求举行听证。
  第三十五条 拒绝、阻挠城建部门及相关执法部门依法执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
  第三十六条 城建部门及相关执法部门工作人员有下列行为之一的,有关部门给予行政处分;情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
  (一)在户外广告设置管理工作中违反有关法律、法规的;
  (二)不履行职责,玩忽职守,造成损失的;
  (三)利用职权索取钱物、徇私舞弊、贪污受贿的;
  (四)违反规定乱收费、乱罚款的。
  
  第五章 附则
  第三十七条 各县区可依照本办法制定本辖区户外广告管理的实施细则。
  第三十八条 本办法由榆林市城市建设局负责解释。
   第三十九条 本办法自发布之日起施行。