辽宁省铁岭市人民政府


铁岭市人民政府令

第 62 号

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《铁岭市物业管理暂行办法》业经2007年6月25日铁岭市第五届人民政府第40次常务会议审议通过，现予公布，自2007年10月1日起实施。

市 长

二00七年八月二十八日

铁岭市物业管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，保障物业的合理使用，维护业主、物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》、《辽宁省城市住宅区物业管理条例》及有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条 本办法所称物业管理，是指物业管理区域内建设单位或业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称业主，是指房屋的所有权人。

本办法所称物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。

本办法所称物业管理企’业，是指依法设立，具有独立法人资格、营业执照和物业管理企业资质证书，从事物业管理服务活动的企业。

第四条 市房产局是本行政区域内物业管理活动的行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督、管理。

县(市)区房产行政主管部门、铁岭经济开发区管委会，对本辖区内物业管理实施监督、管理。

城市街道办事处，负责本辖区内业主自治管理活动的指导、监督工作。

建委、规划、物价、城市综合执法、环保、公安消防等部门，按照各自职责，协同实施本办法。

第五条 业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理企业，应积极推行以招投标方式选聘物业管理企业。

第二章 业主大会和业主委员会

第六条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

(四)参加业主大会会议，行使投票权；

(五)选举业主委员会，并享有被选举权；

(六)监督业主委员会的工作；

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同；

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；

(五)按时交纳物业服务费用；

(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条 新建住宅小区入住率达到50％以后，在县(市)区房产行政主管部门的指导和协助下，由开发建设单位、社区居民委员会、业主代表组成业主大会筹备组；达到物业管理条件的原有住宅小区由社区居民委员会、业主代表组成业主大会筹备组，召开业主大会，选举产生业主委员会。

召开业主大会应于会议召开15日前，通知全体业主及物业使用人，并安排专人做好业主大会会议记录。

第九条 物业管理区域内业主人数较多的，可以栋、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表应在会议召开3日前，将会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的票经本人签字后，由业主代表如实反映给业主大会。

业主代表因故不能参加会议的，其所代表的业主可另选一名业主代表参加。

第十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十一条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业管理区域由所辖区房产行政主管部门确定。只有一个业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主委员会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会投票权数的确定：

住宅：按拥有的住宅套数计算，每套住宅计一票。

非住宅：按房屋建筑面积计算lOOm2(含100m2以下的)计一票，每超过100m2再计一票。

第十二条 业主大会履行下列职责：

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

(三)选聘、解聘物业管理企业或其他管理人；

(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施；

(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

第十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

(二)代表业主、业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

(四)监督业主公约的实施；

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十五条 业主委员会设主任1人，副主任2人，主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。按住宅小区规模，业主委员会可由5人、7人、9人、11人组成，任期2至3年。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的县(市)区房产行政主管部门备案。

第十六条 为确保物业管理到位，应以小区为单位制定业主公约。业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主公约对全体业主具有约束力。

第十七条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第十八条 业主委员会委员应符合下列条件：

1． 必须是物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

2．遵守国家有关法律、法规；

3．遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

4．热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

5．具有一定组织能力；

6．具备必要的工作时间。

第十九条 业主委员会任期届满两个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；并在届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及属于业主大会的所有财物移交给新一届业主委员会。

第二十条 经业主委员会或者20％以上业主提议，认为需要变更业主委员会委员的，由业主大会作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

1．因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

2．无故缺席业主委员会会议，连续3次以上的；

3．因疾病等原因丧失履行职责能力的；

4．有犯罪行为的；

5．以书面形式向业主大会提出辞职的；

6．拒不履行业主义务的；

7．其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第二十二条 业主委员会委员资格终止，必须自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及属于业主大会的财物移交给业主委员会。

第二十三条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。

工作经费的支出要定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

第二十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县(市)区房产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十五条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合所在社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知所在的社区居民委员会，并认真听取他们的建议。

第三章 前期物业管理

第二十六条 住宅小区物业设施建设应符合规定的标准，建设规模在1万平方米以上的，应有小区软、硬覆盖等配套设施和物业办公用房等物业规划设计。

第二十七条 住宅小区竣工实行综合验收。由房产行政主管部门组织对物业规划和物业基础设施建设情况同时进行验收。不经验收或验收不合格的小区不得交付使用，不得发放房屋所有权证。

第二十八条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，依法签订《前期物业服务合同》，由受聘的物业管理企业实施前期物业管理。建设单位因故没有聘到物业管理企业的，由建设单位直接管理，以免弃管现象发生。

第二十九条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县(市)区房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第三十条 住宅物业的建设单位应在销(预)售物业之前，制定《业主临时公约》，在与买受人签订《商品房买卖合同》时，应向买受人明示并予以说明。买受人应当对遵守《业主临时公约》予以书面承诺。

《业主临时公约》应包含前期物业服务合同约定的内容，并对物业的使用、维护、管理和业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反《业主临时公约》应承担的责任等事项依法作出约定，不得侵害物业买受人的合法权益。

第三十一条 住宅物业的建设单位应按照不低于物业总建筑面积0．3％的标准配置物业管理用房，但总面积不得低于100m2，物业办公用房应为地面以上的成套房屋。

物业办公用房产权归全体业主所有，物业管理企业不得擅自改变用途，确需改变的，应当经业主大会同意。

第三十二条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位、物业管理企业不得擅自处分。

第三十三条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并登记。

第三十四条 在办理物业承接时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

(四)物业管理用房的相关资料；

(五)物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十五条 住宅物业的建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

1．地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

2．屋面防水工程，有防水要求的卫生间，房间和外墙面防渗漏，为5年；

3．供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

4．电器管线、给排水管道、设备安装为2年；

5．装修工程为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

第四章 物业管理服务与收费

第三十六条 从事物业管理活动的企业，应当具有独立的法人资格，取得工商行政主管部门核发的《企业法人营业执照》。

从事物业管理活动的企业，应取得市房产行政主管部门核发的《物业企业资质证书》，物价行政主管部门核发的《物业收费许可证》，税务部门核发的《税务登记证》，方可从事物业管理活动。

第三十七条 从事物业管理的企业经理、部门经理、管理人员，按照国家规定，取得职业资格证书，实行持证上岗制度。

第三十八条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业，按照建设部《物业合同示范本》的内容，签订书面物业服务合同。

合同内容包括：1．物业管理事项；2．服务质量；3．服务费用；4．双方的权利义务；5．专项维修基金的管理与使用；6．物业管理用房；7．合同期限；8．违约责任；9．争议解决的方式；10．其他事项。

第三十九条 市、县(市)区人民政府物价行政主管部门会同同级房产行政主管部门，负责确定本行政区域内物业服务收费等级、收费标准，并实施监督管理。

第四十条 物业管理企业应当按照物价行政主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第四十一条 经物价行政主管部门确认，具备下列条件并按规定办理《收费许可证》的物业企业，具有收费资格，允许向业主收取物业服务费：

1．经工商行政管理部门登记注册；

2．经物业管理行政主管部门资质确认；

3．取得税务登记证书并依法纳税；

4．成立业主大会的，并产生负有协调和监督职责的业主委员会。

第四十二条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3．物业管理区域清洁卫生费用；

4．物业管理区域绿化养护费；

5．物业管理区域秩序维护费用；

6．办公费用；

7．物业管理企业固定资产折旧；

8．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9．经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得列入物业服务支出或者物业服务成本。

第四十三条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行市场调节价和政府指导价。高级公寓、高层住宅、别墅区、商厦和写字楼的物业服务收费实行市场调节价，由物业管理企业与业主约定具体收费标准。其他住宅小区物业服务收费实行政府指导价，根据管理、服务等级对应的基准价，在浮动幅度内确定收费标准。

第四十四条 高级公寓、高层住宅、别墅区、商厦和写字楼以外的普通住宅小区物业服务分四个等级：

一级：1．基础配套设施设备齐全；2．封闭管理，24小时保安巡查；3．实行智能化管理；4．楼道、环境卫生标准化保洁；5．房屋及共用设施设备维修、养护；6．绿化管理、养护；7．社区精神文明建设。

二级：1．基础配套设施设备基本齐全；2．封闭管理，24小时保安；3．楼道、环境卫生标准化保洁；4．房屋及共用设施设备维修、养护；5．绿化管理、养护；6．社区精神文明建设。

三级：1．基础配套设施设备基本齐全；2．半封闭管理，治安秩序维护；3．楼道、环境卫生保洁；4．房屋维修、养护；5．绿化管理、养护；6．社区精神文明建设。

四级：1．有部分基础配套设施，开放式管理；2．房屋养护；3．楼道、环境卫生保洁；4．绿化管理。

第四十五条 高级公寓、高层住宅、商厦和写字楼以外的普通住宅小区物业服务收费，由物价行政主管部门和物业行政主管部门按四十四条规定的四个等级确定政府指导价，由业主与物业服务企业在指导价幅度内协商确定，按建筑面积收取。

第四十六条 弃管房屋和单位无能力管理的房屋，由房产行政主管部门和社区居民委员会共同负责，参照物业管理方法，采取自助式管理，按四级收取管理费。

第四十七条 物业管理企业应向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并且每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

第四十八条 业主应当根据物业合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

已竣工出售并办理入住手续的物业，物业服务费用由物业买受人交纳。

第四十九条 物业合同到期终止时，物业管理企业应在合同终止30日前告知业主委员会，由业主大会重新选聘物业管理企业，并在房产行政主管部门、社区居民委员会的监督下交接。提前解除合同的，提出解除合同方应在合同终止30日前告之对方，合同解除后，尚未选聘新的物业管理企业的应当由社区居民委员会负责环境卫生保洁，并按四级收费标准收费，至选聘新的物业管理企业为止。

第五十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第五十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第五十二条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规章的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第五十三条 县(市)区房产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

第五章 物业的使用与维护

第五十四条 物业使用禁止下列行为：

(一)损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌；

(二)擅自改变房屋的使用性质；

(三)擅自搭建、贴建建筑物、构筑物；

(四)在建筑物上乱张贴、乱涂、乱刻画；

(五)损坏或擅自占用共用部位、共用设施设备；

(六)侵占绿地、损毁花草树木；

(七)随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物；

(八)生产、储存、经营易燃、易爆物品或排放有毒、有害物质及产生超过规定标准的噪音；

(九)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；

(十)擅自设置摊点；

(十一)随意停放车辆；

(十二)法律、法规和规章禁止的其他行为。

第五十五条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并监督、检查。

第五十六条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地，并就恢复和赔偿等事项签订协议后方可施工。

第五十七条 物业管理住宅区内的机动车停车场、自行车存车棚属于业主共同所有的，由业主委员会委托物业管理企业管理，并按规定收取车辆停放管理费，收费所得用于补充物业环境建设、管理经费不足。

第五十八条 房屋的共用部位、共用设施设备维修时，相邻关系人应予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主财产损失的，责任人应当承担赔偿责任。业主因维修、更新、改造自用部位、自用设施设备造成相邻关系人财产损失的，责任人应当予以修复或者赔偿。

第五十九条 业主必须依法缴纳专项维修基金。专项维修基金属全体业主所有，用于物业保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造，专款专用、专户存储，任何人不得挪用、占用。专项维修基金缴纳标准按《铁岭市城市住宅区共用部位共用设施设备维修基金管理办法》缴纳。

《铁岭市城市住宅区共用部位共用设施设备维修基金管理办法》实施前的维修基金，本着属地原则，共用部位、共用设施设备需大修、更新、改造的，以栋、单元为单位，暂由业主共同筹集。

第六十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。

第六章 法律责任

第六十一条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第五十七条，责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第六十二条 住宅物业的建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第五十八条，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十三条 未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十条，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十四条 物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十一条，责令停止违法行为，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十五条 住宅物业的建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十四条，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十六条 挪用专项维修资金的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十三条，追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十七条 未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十五条，责令限期改正，给予警告，并处1万元以上lO万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十八条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十六条，责令限期改正，给予警告，并依据本办法第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；

单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第六十九条 物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十二条，责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第七十条 业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依据应缴金额的0．3％按日加收滞纳金。

第七十一条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚构不成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第七十二条 凡有下列行为之一的，由政府物价检查机关依据国家和省有关规定查处：

(一)擅自扩大收费范围和提高收费标准的；

(二)擅自设立收费项目，乱收费用的；

(三)不按规定办理收费许可证的；

(四)不按规定实行收费公示和明码实价；

(五)提供服务质价不符，只收费不服务和多收费少服务的；

(六)其他违反本办法的行为。

第七十三条 违反本规定，房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章 附 则

第七十四条 乡、镇，工业园区，集中工矿区的住宅物业管理，可参照本办法执行。

第七十五条 本办法由铁岭市房产局负责解释。

第七十六条 本办法自2007年10月1日起施行，《铁岭市城市住宅区物业管理办法》同时废止。
端正执法思想，保障在全社会实现公平和正义

李园春


摘要：端正执法思想，保证执法公正，保障在全社会实现公平和正义是推进依法治国，为全面建设小康社会提供有力的法治保障的必然要求。本文对当前某些公安机关及少数民警在执法过程中存在的不良思想观念产生的原因及表现形式进行了认真分析，从现代宪政思想的角度，提出了端正执法思想，保障在全社会实现公平和正义，必须牢固树立宪法至上意识、权利至上意识、程序公正意识、为民服务意识和大局意识、责任意识的观点。
关键词：执法思想 宪法 公民权利 公平正义

最近，周永康同志在福建调研时特别强调，公安机关要以“三个代表”重要思想统揽工作，并作为指导工作的方向，推动工作的动力，检验工作的标准。要立警为公，执法为民，端正执法思想，创新执法理念，树立法治意识，保障在全社会实现公平和正义。这是对正在深入开展“贯彻十六大、全面建小康，公安怎么办”大讨论活动的公安机关提出了一个更具有针对性和现实性课题。笔者拟就端正执法思想的有关问题作一赘述，以期达到抛砖引玉之作用。
一、不良执法思想观念产生的原因及其表现
当前，某些公安机关及少数民警的执法思想、执法观念存在偏差，并在具体执法过程中表现出来，直接影响着公平和正义实现。主要有：
1、执法就是专政的思想观念。由于对民主与专政缺乏辩证统一的认识，片面地曲解公安机关的专政职能，头脑里存在着执法就是对极少数敌对分子和犯罪分子的实行专政的思维，以及长期以来有罪推定的观念作崇。受其支配，在执行过程中总是以另类的眼光看人，轻易地把当事人当作专政对象，进而采取一些粗暴的野蛮的手段，实行所谓“专政”。特别是滥用职权，甚至执法犯法，滥用留置手段，滥用枪支警械，超期羁押，对一些涉嫌刑事犯罪的人员滥用私刑，实行刑讯体罚，严重地侵犯了当事人的生命权、健康权。
2、执法就是管人的思想观念。公安机关承担着的行政管理职能，一部分民警思想观念上还带着浓厚的计划经济时代的色彩，长期形成的以人治为主要特征的专制思想未能彻底消除，沉溺于治人者与治与人者的传统关系格局，心理上产生着一种治人者的强烈欲望。在实行对治安管理、户籍管理、交通管理、消防管理等执法管理过程中，总是习惯以管人者自居，对待群众，特别是对生活在底层的弱势群体成员毫无感情，态度蛮横，甚至刁难、打骂，蔑视公民的基本的权利。在执法过程中重实体、轻程序，证据意识淡薄。对法定程序随意理解，在程序上刁难当事人。在执法中随心所欲，不按照法定权限、程序和期限及时受理、审批、办理或办案、送审、报批、结案。造成久拖不结，超期羁押。
3、执法就是执权的思想观念。一些民警把执行法律的过程中简单地视为行使公权的过程。由于受到传统公私意识里公权对私权享有无可辩驳的支配权和国家权力即行政权的至上本位意识的影响，封建特权和权力至上作崇。无视公民权利为国家权力的行使划出了界线，国家权力不得也不应当超越于公民权利之上的立宪精神。权力至上，特权思想严重，他们执法只是为了体现他们的存在价值，为了显示他们拥有的特权，在当事人诘问或作出被视为有碍自己的面子的行为时，为了维护自己尊严，把个人意志凌驾于法律之上，恃权枉法，仗势欺人，耍特权，抖威风，不惜践踏法律，践踏公民基本权利。
4、执法是一种职业的思想观念。有的人把执法当作是自己的一种职业，是一种谋生手段。把法、权、钱联系在一起，把市场经济意识融入执法意识中去，以是否有利于本单位或本部门的经济效益作为出发点。在制定措施、出台政策上过分地考虑部门单位经济效益。在执法过程中，受利益驱动，追求经济效益，或滥用权力，以罚代法；或巧立名目，乱罚款、乱收费；或以权谋私，办“人情案”、“关系案”，搞权钱交易，甚至借机敲诈勒索、吃拿卡要，徇私舞弊、收受贿赂。权力私有，权力商品化，搞“执法产业”，将执法当作发家致富的手段。
5、执法中的“利已”、“实用”的思想观念。由于受到本位主义和极端个人主义的影响，有些公安执法部门和民警在执法中采取利已的、实用的态度。在执法过程中争权夺利、取利弃责。“为我所用”、“各取所需”地执法法律和抵制法律的执行；有的民警对法律法规理解不深不透，一知半解，在执法活动中不能正确区别此罪与彼罪、重罪与轻罪、罪与非罪的界限，将刑事与民事、刑事与治安案件混淆起来；有的执法规范化意识不强，凭自己工作经验和行为习惯办事，任意解释法条，滥用法律手段；有的则因为缺乏应有的执法水平和执法技能，在行政执法中心中无数，底气不足，怕当被告、怕出庭、怕败诉，主观不尽职责，消极对待，能推则推或不敢坚持执法原则，迁就当事人，以求息事宁人；有的执法中服从领导意志多于服从法律精神，维护领导权威多于维护法制权威。唯领导批示、上级意志，就是不见唯法律意志；有的则利用现行法律体制的立法滞后、不规范、操作不具体等不足和法律的空白地带，滥用、甚至恶用执法权力。在办案初始，受人之托，在调查取证上作手脚，该审不审，应问不问，当取不取，故意留有一手，埋下伏笔。把案情搅乱，为日后疑犯翻供，留下口实，法庭定罪，设置障碍。欲纵故擒，暗渡陈仓；在行使自由裁量权时不是根据合理和公正的原则，而是随心所欲，凭个人好恶进行收费、处罚，实现不正当的目的；在法定时限内，对实行刑事拘留的犯罪嫌疑人，明知刑拘的条件已经消失了，当事人不求上门，不给好处，也非得等到了30天期满才释放，有的还是不情愿地又给当事人留个尾巴——或取保候审或监视居住；有的一方面违背“法不禁止即自由”（即对于公民而言，法律未加限制、禁止的事公民都有权利去做）的公理性宪法原则，对公民在宪法成文款之外的权利予以干涉，甚至侵犯。另一方面无视“法无规定皆禁止”（即无法律根据，政府没有行使某项权力的权利）的原则约束，滥用职权。
二、端正执法思想，提高执法品质
保障在全社会实现公平正义，必须端正执法思想，创新执法理念，提高执法品质。
1、端正执法思想必须树立宪法至上的意识。
宪法是国家的根本大法，是其他法律的立法依据，是一切国家机关、社会团体以及公民的最高行为准则。宪法的基本功能是保障公民权利、限制和规范政府权力。我国宪法明确规定了公民的基本权利和义务、国家机关的职责与权力等方面内容。自由是一切公民权利的出发点，从自由沛生的一切公民权利是宪法保障的基本归宿，宪法对公民权利保障的终极目的，不过是体现国家主人即人民的自由而已。我们要按照党的十六大关于推进依法治国，为全面建设小康社会提供有力的法治保障的要求，实施依法治国方略。依法治国首先应该是依宪治国，依宪行政、依宪执法是依法治国的灵魂和精髓所在。因此，各级公安机关和广大民警要牢固树立宪法意识，确立宪法至上的观念，遵守宪法的各项原则和规定，维护宪法的尊严和权威。在行使行政权力、执法权力、管理行政事务以及组织行政、执法工作时，必须依照宪法的条文和精神来办，在执法中体现宪法的精神，树立人性化的执法理念，坚持以人为本，尊重人权，法律面前人人平等，切实保障公民的权利不受执法权力的任意侵犯，防止随意限制、剥夺公民权利的违宪现象的发生。
2、端正执法思想必须树立权利至上的意识。
《人民警察法》规定，公安机关的任务是：维护国家安全，维护社会治安秩序，保护公民的人身安全，人身自由和合法财产，保护公共财产，预防和惩治违法犯罪活动。由此我们可以看到，公安机关作为依法行使国家赋予权力的的行政机关，不仅肩负保卫国家安全，巩固共产党执政地位，维护社会治安秩序，维护国家长治久安的任务，还肩负着保护公民人身、财产安全、保障人民安居乐业等“私权”的任务。公安机关行政和执法的过程，实际上是维护国家“公权”与公民的“私权”的过程。宪法确立的主权在民的原则，集中地表达了国家的一切权力归属于人民，来源于人民并服务于人民的政治理念，它强调国家权力的有限操作性和公民权利的有限妨害性，它对公民权利的明确而正当的宣示，即意味着对传统“人治”权力毫不客气的限制。各级公安机关和广大民警要树立权利至上的意识，辩证地认识公民权利与国家权力的关系，即公民权利是目的，国家权力是手段，国家权力存在的全部理由在于对公民权利实施有效保障。宪法调整国家权力和公民权利关系的终极目的，是对公民权利的保护。决不能只强调国家公利益而轻视、散置、削弱公民私利益，为了维护“公权”而损害“私权”，更不能以维护“公权”为理由，滥用权力，对公民权利肆意侵犯，或不尽维护“私权”的职责，对侵犯公民权利的行为视若无睹、充耳不闻，逃避、推卸、减轻应当承担的责任和义务。
3、端正执法思想必须树立程序公正意识。
法律程序是执法机关执行职务、实施执法行为的方式、方法、步骤、顺序和时限的总和，是保障执法机关依法办事、公正执法的重要方面。法律程序的实质是限制恣意。它是控制权力的重要机制，是保障公民权利的重要途径，是保证权力行使的合理性的有效措施，是维护国家与社会的稳定的有效条件。现代的宪政立法理念不仅以追求客观或实体公正为目的，更以追求法律程序公正为途径。任何法律都必须通过一定的程序才能真正得以实施，程序的独立、中立、公开和程序中的表达自由体现了程序的公正价值。程序规范与实体规范只有在机结合中才组成法律。因此，端正执法思想必须树立程序公正意识，坚持实体与程序并重的原则，严格、文明、公正执法。在执法过程中，严格按照法律程序的要求实行警务公开，建立权利告知和听证制度，向当事人公开办事程序。不论是在执行行政处罚、行政强制措施、行政许可、行政决定、行政监督检查的过程，或者是在刑事执法中的立案、侦查、拘捕、起诉等各个环节；不论是适用简易程序，或者是适用普通程序，都应按照法律程序的规定执行。绝不能以种种理由久拖不办、久拖不结或超期羁押，剥夺当事人的基本权利。以确保公平公正的实现。
4、端正执法思想必须树立为民服务意识。
人民是国家的主人，国家是公民的集合体，国家权力是公民权利的派生和延伸，政法公安机关所行使行政执法权和刑事执法权是人民赋予的。保障公民权利，维护最广大人民的根本利益是其执法行政的出发点和归宿。其本质是实践代表最广大人民的根本利益，实践为人民服务的宗旨。要树立正确的政治观，清醒地认识到在法治国家，没有公民意识就是政治不纯的表现。各级公安机关和广大民警，要把执法行政的过程，作为为人民服务的过程。牢固树立宗旨观念和为民服务意识，在制定各项决策和出台各项措施，在具体的执法行政的行为中，要端正执法思想，躬行全心全意为人民服务的宗旨，放下架子、沉下身子，彻底克服对待当事人冷硬横推的态度，带着深厚的感情做工作，倾听基层单位和人民群众的呼声，真诚关心社会弱势群体的冷暖疾苦。把群众呼声作为第一信号，把群众的需要作为第一选择，把群众的利益作为第一考虑，把群众的满意作为第一标准。真正做到权为民所用，情为民所系，利为民所谋，事为民所办。从根本上解决为谁执法，为谁服务的问题。
5、端正执法思想必须树立大局意识和责任意识。
在全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化的历史进程中，公安机关担负着重大历史责任。全面建设小康社会的奋斗目标，覆盖了经济、政治、文化、可持续发展四大方面的内容，都与公安执法活动密切相关。特别是关于“社会主义民主更加完善，社会主义法制更加完备，依法治国方略得到全面落实，人民政治、经济和文化权益得到切实尊重和保障。基层民主更加健全，社会秩序良好，人民安居乐业”这一目标，与公安执法活动有着更为直接的联系。从这个意义上说，公安机关的执法活动直接关系到全面建设小康社会的大局。同时，我们的民警是作为社会执法者出现在群众面前的，身着警服，头戴国徽，代表党和国家执法，履行法律赋予的职责。广大群众往往通过民警的执法活动来认识党和国家，认识党和国家与群众的关系。公安机关和广大民警执法思想是否端正，执法活动是否公正，不仅关系到公安队伍和民警本身在人民群众心目中的形象。也直接关系到党和国家形象、威信及其与人民群众的关系，关系到共产党执政地位的巩固，关系到党的事业的兴衰成败。因此，各级公安机关和广大民警要牢固树立意识和责任意识，进一步端正执法思想、提高执法品质，改善执法形象。为全面建设小康社会提供优质高效的服务。通过执法活动，保护先进生产力的发展，保护先进文化的发展，保护人民群众的根本利益不受侵犯。体现出对党、对国家、对人民利益负责与对法律负责的一致性。实现严格执法与公正执法、文明执法、模范守法、提高效率的辩证统一，在全社会真正实现公平和正义，展示我国的司法文明和政治文明。

应该看到，要消除不良执法观念，确立正确的执法观念，比一种制度的颁行或机制的建立艰巨得多，不可能一蹴而就。尤其在没有法治传统的国家，不良执法思想观念的存在形式具有大众的和潜在的特性，更注定了改变它的复杂性、艰巨性、长期性。因而，正确的执法思想观念形成不会因为我们心情的急切而得以加速，它总是会受到人们头脑深处根深蒂固的不良执法思想观念的排斥。正确执法思想观念的形成过程，也就是不良执法思想观念被清除的过程。这个过程，既需要相应主体——民警的理性认知，把严格、文明、公正的正确执法思想观念建立在牢固思想基础上，将其内化为自觉的意识。又需要创造各种优良条件，增加正确方面的因素和力量，发挥外在因素的积极影响，包括正确理论引导，立法机制、执法监督机制的规范约束，良好执法环境影响等等，以确保正确执法观念的确立有一个良好的外因条件。

二00三年六月二十日

作者系泉州市公安局油城分局副局长、
福建省警察学会第二届特邀研究员