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行政法规和司法解释的碰撞/王智名

时间:2024-07-09 08:32:38 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9032
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行政法规和司法解释的碰撞

王智名
(浙江省建德市人民检察院)


[摘要]目前,司法解释在我国有着重要的实用价值,是司法机关广泛适用的法律依据。然而,在司法实践中,常会遇到司法解释和行政法规发生碰撞的问题。本文通过一个案例,从实践中和理论上阐述了当行政法规和司法解释发生冲突时如何选择适用及其争议,进而提出解决该冲突之对策。解决之道关键在于完善司法解释,当务之急是明确司法解释的法律地位,以维护法制的统一和尊严,促建和谐法治。
[关键词]行政法规;司法解释;碰撞;对策

一、现实案例显示出的碰撞

案例:徐某,男,23岁,因故意伤害(用拳脚和棍棒殴打被害人陈某致使其的一只眼睛失明,经鉴定为重伤。)于2007年3月被公安机关刑事拘留并被依法逮捕。侦查期间,徐某发病,看守所将其带至医院诊断,结果是肺部感染,胸部有大量积夜。医院认为病情严重,不及时治疗会有生命危险。
看守所依据《中华人民共和国看守所条例》(以下简称〈〈条例〉〉)第10条第2款和第26条之规定,建议侦查部门改变强制措施,侦查部门依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国刑事诉讼法〉若干问题的解释》(以下简称〈〈解释〉〉)第66条第2款之规定将徐某取保候审。驻看守所检察室发现此事,认为不该将徐某取保候审。
检察室认为:虽然徐某病情严重,有生命危险,但是徐某属于严重危害社会治安的暴力犯罪,按照〈〈公安机关办理刑事案件程序规定〉〉(以下简称〈〈规定〉〉)64条和〈〈人民检察院刑事诉讼规则〉〉(以下简称〈〈规则〉〉)第38条明确规定,该类犯罪嫌疑人不得取保候审。〈〈规则〉〉是司法解释,是在《解释》之后对〈〈刑事诉讼法〉〉的补充,明确缩小了取保候审的范围,具有法律效力,效力高于《条例》,也优于《解释》,应适用〈〈规则〉〉之规定,公安机关适用《条例》和《解释》之规定不当。另外,〈〈规定〉〉是规范公安机关内部办案程序的,虽然看守所身兼行政管理和保障刑事强制措施的双重职能,但是,在刑事诉讼过程中应该优先适用刑事诉讼之规定。因此建议公安机关收押。
看守所认为:〈〈规定〉〉是部门规章,其对行政法规〈〈条例〉〉不具效力。而〈〈规则〉〉虽然是司法解释,但是司法解释在法律上没有明确规定就是具有法律同等效力,只有立法解释是与法律具有同等效力的,没有哪里规定司法解释就比行政法规效力高。你们认为效力高,是实务操作中的默认罢了。〈〈规则〉〉同样也只是约束检察院内部办案程序的规定。我们当然可以为了做好监管场所行政管理工作,依据行政法规〈〈条例〉〉行事。据此拒绝收押。
由此,看守所和检察室就该案例的法律适用问题发生分歧,进而显现出了行政法规和司法解释的冲突。

二、特殊情况下确会发生碰撞

一般来说,行政法规和司法解释不会发生冲突,但是特殊情形下也会出现冲突。 在行政诉讼中是时有发生的事情,而在刑事司法中是少见但确有发生的。
由于公安机关的特殊性,给这两者的冲突提供了可能。
据我国《宪法》和《刑事诉讼法》的规定,公安机关是国家的治安行政机关和刑事执法机关。在我国,公安机关是国务院和各级人民政府领导下的行政职能部门,是国家行政机关的重要组成部分。但我国的公安机关不单纯属于行政机关,而是兼有刑事执法职能的行政机关。
由于公安机关既具有行政管理职能,又具有刑事执法职能,会造成职能的交叉和适用法律的碰撞,同一行为可能同时受行政和刑事两种法律规范的调整。比如看守所,在这方面就是很特殊的,它既是对在押人员进行监管的场所,又是采取刑事强制措施的场所,所以既受《条例》的规范,又受《刑事诉讼法》的规范,上面的案例或许是个典型的例子。在此案例中,为消除两家冲突,防止陷入无休止的纷争,可行的办法是改为监视居住。而理论上的问题仍可探讨。

三、实践和理论中的碰撞

行政法规是国务院为执行法律而制定的行政规范;司法解释是最高司法机关在司法过程中就如何具体应用法律、法令的问题进行的解释。由于法律没有明确行政法规和司法解释的效力问题,对由此产生的冲突而有不同的看法。
(一)、在行政法规和司法解释相冲突时,实务中多是将司法解释等同于它所解释的法律来适用,效力高与行政法规。我国的司法实践已充分证明司法解释是我国司法机关办案的依据之一, 也是对当事人具有普通约束力的规范性法律文件之一, 因此,从实践的角度看待我国司法解释的地位, 它也被视为我国现行法的渊源了。
但是也有选择适用行政法规的现象,例如:最高人民法院[2001]7号法释即《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》于2001年2月26日通过,其对精神损害提出了6项计算标准,但同时在该法释第10条最后一款规定,“法律、行政法规对残疾赔偿金、死亡赔偿金等有明显的规定的,适用法律、行政法规的规定。”这是司法解释在赔偿标准上有冲突时明确适用行政法规的规定。
(二)、在理论上,对于行政法规和司法解释的效力是有争议的。
1、一种观点认为司法解释的效力高于行政法规。司法解释的效力来源于法律规定,法院组织法(第33条)和全国人大常委会《关于加强法律解释工作的决议》均授权最高人民法院可以对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题进行解释。上述决议还授权最高人民检察院有权在检察工作中具体应用法律、法令的问题进行解释。1996年发布的《最高人民检察院司法解释工作暂行规定》中第2条规定,“对检察工作中具体应用法律的问题,由最高人民检察院解释,具有法律效力。” 1997年发布的《最高人民法院关于司法解释工作的若干规定》中第4条宣称,“最高人民法院制定并发布的司法解释,具有法律效力。”
司法解释实际上是针对全国人大的法律所做的解释,其效力持续于法律生效之间,法律生、解释生;法律死、解释死。法律和司法解释这种关系,类似于民法著名的“从随主规则”。司法解释虽然没有独立的位阶,但它却依附于被解释的法律,司法解释效力的位阶就同这个法律相等,就是说,如果是全国人大常委会通过的法律,那么它的司法解释效力就等同于这个法律,也就是说它高于行政法规。
2、另一种观点认为司法解释不高于行政法规。司法解释不具有普遍约束力,《中华人民共和国宪法》规定全国人民代表大会常务委员会行使解释宪法和解释法律的权力,没有规定法院和检察院有解释法律的权力。《中华人民共和国立法法》也规定法律解释权属于全国人民代表大会常务委员会,这一规定符合《中华人民共和国宪法》,同时还规定全国人民代表大会常务委员会的法律解释同法律具有同等效力,即具有高于行政法规、地方性法规、规章的效力。全国人民代表大会常务委员会的法律解释是对法律的进一步阐释,这些阐释成为法律的组成部分,因此具有和法律同等的效力。法律解释是法律,司法解释是准法律。
《关于加强法律解释工作的决议》和《中华人民共和国人民法院组织法》赋予了最高人民法院和最高人民检察院法律解释权,但和全国人民代表大会常务委员会行使解释宪法和解释法律的权力完全不同,该解释权限于解释审判和检察工作中具体应用法律、法令的问题,这意味着最高人民法院和最高人民检察院对法律的解释只能就法律、法令在具体案件的应用进行解释。而最高人民法院和最高人民检察院的司法解释基本上不是针对个别案件的,而试图在全国建立普遍的约束力,跻身和法律同等效力的地位,这显然违反了《中华人民共和国立法法》、全国人大常委会《关于加强法律解释工作的决议》和《中华人民共和国人民法院组织法》对其解释权的规定,而人民检察院组织法自始至终也没有规定最高人民检察院的法律解释权。立法法规定,法律解释权属于全国人大常委会,同时规定最高人民法院、最高人民检察院可以提请全国人大常委会进行法律解释。根据“明示其一即排斥其余”[1]的解释规则和新法优于旧法的效力冲突规则,是否意味着最高人民法院、最高人民检察院的法律解释权已被废除?因此我们可以认为,在立法法再次明确规定法律解释权属于全国人大常委会的情况下,目前的最高人民法院已经不再享有法律的解释权,最高人民检察院的法律解释权也当归于消灭。最高司法机关在关于司法解释工作的规定所称的“具有法律效力”,只能理解为实质法律的效力,而不是形式法律的效力。这种自我宣称有“法律效力”的做法是欠妥当的,即使是在《关于加强法律解释工作的决议》中也没有这种规定。是否具有法律效力,应由权力机关作出决定。所以,司法解释不具有同等法律约束力。
另外,司法解释不是一个独立的法律渊源,本身是没有位阶可言的,而行政法规则是明确的法律渊源,效力仅次于宪法和法律。司法解释与行政法规的位阶无从比较,司法解释的效力也不必然高于行政法规。
四、解决碰撞之对策
关于行政法规和司法解释冲突问题,我们认为关键是在司法解释,可以归结为以下两点:一司法解释是否必要;二是司法解释如何定位。
(一)、司法解释确有存在之价值
对于法律的漏洞或缺陷,利益法学代表人物赫克(Heck)认为,由于立法者的观察能力有限,不可能预见到将来的一切问题,又由于立法者的表现手段有限,即使预见到将来的一切问题,也不可能在立法上完全表现出来,因此,即使是最好的法律,也存在漏洞或缺陷。就中国司法解释的实践看,人们都不否认司法解释除了适用法律外,还起到弥补立法不足的作用,包括补充立法规定的缺漏和解决法律中的矛盾[2]。
立法解释和司法解释的“博弈”使司法解释具有得以立足的空间。立法解释存在缺陷,比如立法解释效率低下,有一定程度的闭塞性,与现实脱节,实践中立法机关有权难用,立法解释权虚置。司法解释具有优越性,作为司法机关,经常接触法律,在适用法律时能及时发现漏洞和缺陷,从而分析、理解,作出解释,使解释的效率和适应性更高。直接与当事人和民众接触,决定了其解释更能面向大众,符合实际需要,从而使法律符合适用的要求。我国不是判例法国家,在实践的过程中创制了具有中国特色的司法解释,实践也证明司法解释制度在我国确有存在的价值。
人大的立法解释制度有其存在的必要和现实的法律基础;而司法解释又由于其有强大的实用性和适应性在法律实践操作中受到推崇。这就是说,立法解释和司法解释都是不可或缺的,他们分别解决“需要进一步明确界限的问题”和“具体应用法律、法令的问题”,在实践中起到完善立法,最大程度地发挥法律调整社会秩序的作用。[3]两种制度的“博弈”是彼此对立统一的,并不断促使共同的完善和进步。
(二)、明确司法解释的法律地位,合理构建其法律制度
可以看出,就目前我国司法解释的现状,规范司法解释具有现实意义,完善司法解释是我国步入社会主义和谐法治的需要。
此项工作,同样需要制度规范,法律保障。
1、明确授权司法机关,准确定位确司法解释。
当代中国法律解释体制是以全国人大常委会为主体的,但是这不意味着全国人大常委会应当成为法律解释具体任务的主要承担者。在其他国家,由立法接管或其常设机关主要负责法律解释工作的情况也是很少的。从我国全国人大和司法机关的职责的现状看,司法机关更适宜承担为办理案件提供说明的任务,应该充分发挥司法解释在国家法治建设中的作用,有必要明确授权司法机关进行具有法律同等效力的司法解释。
2、加强立法,保障和规范司法解释工作。
加强立法工作,避免由于法律规定的欠缺而不得不过多借助于司法解释的局面继续。我国之所以在司法实践中出台大量司法解释,是由于法律规定的不明确造成的。立法机关应明确赋予现行有效司法解释暂时的法律效力, 在限定的期限内按照《立法法》规定的程序将司法解释转化为法律。有必要制定司法解释工作相关配套法律。
全国人大代表专职化,法律解释结构专门化。推进常委会代表全国人民代表专职化建设,大会设立法律审查委员会来负责解释冲突。一府两院都对全国人大负责并受其监督,由立法机关负责解决法释和法律法规之间的冲突更为直接和妥当,通过内设专门机构也可以更加主动地实施监督。认真对待人民交付的权利,改变人大代表“兼职”和立法解释虚置的现状,维护法律的独立统一和权威。
规范司法解释的权限和程序,制定“司法解释条例”。由全国人民代表大会明确授权和严格规定权限,或者先由司法机关修订,再报全国人民代表大会或其常委会审定,最后得到立法机关的批准后再予以发布。“司法解释要准确把握立法精神和立法原则。我国司法解释可以根据立法精神制定司法运作的政策,确立法院适用法律的具体规则,但不得改变法律规范或者创制新的法律原则。”[4]

教育部、体育总局、卫生部、国家民委、科技部关于印发《2000年全国学生体质健康状况调查研究实施方案》的通知

教育部 体育总局 卫生部 等


教育部、体育总局、卫生部、国家民委、科技部关于印发《2000年全国学生体质健康状况调查研究实施方案》的通知
教育部 体育总局 卫生部 等



现将《2000年全国学生体质健康状况调查研究实施方案》印发给你们,请尽快进行工作部署,完成2000年全国学生体质健康状况调查研究工作。

2000年全国学生体质健康状况调查研究实施方案
根据国务院批准的原国家教委、国家体委、卫生部、国家民委、国家科委、财政部联合下发的《关于中国学生体质、健康状况调查研究结果和加强学校体育卫生工作的意见》〔(87)教体字022号〕精神,现决定于2000年开展跨世纪的全国学生体质健康状况调查研究工作,为
做好此项工作,特制订本实施方案。
一、目的
1、掌握我国学生体质健康状况和发展趋势,为制定21世纪的学校体育卫生工作发展规划提供科学依据。
2、完成我国国民体质监测体系中的儿童青少年体质监测工作,推动《全民健身计划纲要》的实施。
3、掌握我国学生人群健康状况,为制定21世纪我国初级卫生保健发展战略提供科学依据。
二、调查对象
为客观反映我国学生体质健康发展变化状况,本次调查在31个省、自治区、直辖市的普通大、中、小学校进行。
原则上在1995年确定的好、中、差三片进行汉族学生的体质健康状况的调查(重庆市根据不同经济条件、地理条件自行选择和确定能代表本市学生体质健康状况的好、中、差三片)。
按照1995年少数民族调查规模,在部分省、自治区对蒙古族、回族、藏族、维吾尔族、壮族、朝鲜族、苗族、彝族、布依族、侗族、瑶族、白族、土家族、哈尼族、哈萨克族、傣族、黎族、傈僳族、佤族、东乡族、纳西族、柯尔克孜族、土族、羌族、撒拉族的学生进行调查。其他
少数民族的学生是否进行调查,由有关省、自治区自行决定。
普通大、中、小学校的6-22岁学生为调查对象(少数民族19-22岁学生是否列为调查对象由各省、自治区、直辖市根据具体情况自行确定)。
三、调研点校的确定与样本的构成
(一)调研点校的确定
汉族及少数民族大、中、小学调研点校的确定,原则上延用1995年调研点校,有调整时必须报全国学生体质健康调研办公室备案。
(二)抽样方法
本次调查延用整群抽样调查方法,即首先确定调研点校,再以年级分层,以教学班为单位随机整群抽样构成调研样本。
随机整群抽样时,所抽取的班级数以能满足最低调研样本数为限。
(三)样本构成、分组与样本含量
1、样本构成
调研样本分体检样本和体测样本:
体检样本:由随机整群抽取的教学班全体学生构成。
体测样本:由体检样本中筛选的正常学生构成。
(正常学生指:能从事各项体育锻炼活动,发育健全、身体健康的学生。凡心、肝、脾、肾等主要脏器有病者,身体残缺、畸形者,急性病患者或一月内患过高烧、腹泻等急性病、体力尚未恢复者及正处于月经期间的女生均不得参加素质项目的测试。)
2、样本分组
汉族学生:6-22岁汉族学生按城、乡、男、女分为四类,每岁一组,共68个年龄组。
少数民族学生:6-18岁的蒙古族、回族、维吾尔族、壮族、朝鲜族学生按城、乡、男、女分为四类,每岁一组,共52个年龄组。其他少数民族6-18岁学生按男、女分为两类,每岁一组,共26个年龄组。
3、样本含量
汉族学生:7-18岁学生每片每类每个年龄组样本含量为50人;19-22岁学生每类每个年龄组样本含量为100人。
少数民族学生:7-18岁学生每类每个年龄组样本含量为100人。
鉴于各地小学生入学年龄不一,6岁年龄组学生样本数量不作具体规定。
四、调查项目
调查项目分必测项目和选测项目(见附表一)。必测项目为各省、自治区、直辖市必须按规定要求完成的项目;选测项目各省、自治区、直辖市可根据当地实际情况自行选择,不做统一要求。
五、调研管理
(一)组织领导
由教育部牵头,会同国家体育总局、卫生部、国家民委、科技部共同组成“全国学生体质健康调研协调小组”及其办事机构“协调小组办公室”,负责领导、协调全国学生体质健康调研工作。聘请有关专家组成“全国学生体质健康调研组”,负责全国学生体质健康调研的具体业务工作
,并对各省、自治区、直辖市调研工作进行业务指导。
各省、自治区、直辖市参照以上办法建立相应组织机构,并负责组建检测队,开展本地区调研工作。
调研点校由主管校长及有关部门人员组成学校调研工作组,配合检测队完成本校的调研任务。
(二)检测队组建
检测队应尽可能依托现有的学校体育卫生专业机构、在历次全国学生体质健康调研检测队伍的基础上组建,检测人员必须是体育卫生专业技术人员,新充实的人员必须进行岗前培训,熟练掌握检测方法、统一检测标准后方能上岗。
(三)主要工作安排
各省、自治区、直辖市应从即日起开始各项调研准备工作。
2000年3月或4月初召开“全国学生体质健康调研”工作会议,对调研工作进行部署。
2000年6月前,各省、自治区、直辖市应对检测队伍进行强化培训。
2000年8月由全国学生体质健康调研组组织数据录入培训。
2000年9-11月底,各省、自治区、直辖市进行现场检测工作。《全国学生体质健康状况调研检测卡片》(见附表二)由各地按统一式样自行印制。
2000年12月,各省、自治区、直辖市按照“全国学生体质健康调研组”提供的统一软件进行数据录入,并于12月底前将数据录入软盘上报“全国学生体质健康调研协调小组办公室”进行统一的检查验收。
六、经费
全国学生体质健康调研经费由五部委(局)共同筹措解决。各省、自治区、直辖市学生体质健康调研经费由地方财政解决。
已建立经常性学生体质健康监测网络的省(自治区、直辖市),应以2000年调研工作为主要任务,并与经常性监测工作有机结合,避免重复检查,节约经费开支。
七、检测器材
按照1995年全国学生体质健康调研统一规定的要求选择和使用检测器材,凡符合1995年全国学生体质健康调研器材规定要求的检测器材均可继续使用,不足部分可根据调研器材的规定要求和此次调研的需要适当补充。
附表:一、全国学生体质健康状况调研检测项目表(略)
二、全国学生体质健康状况调研检测卡片(一)(二)(略)



2000年3月9日

河北省房屋评估计价暂行办法

河北省建设委员会


河北省房屋评估计价暂行办法
【文  号】 冀建房 1991 517号
【颁布单位】 河北省建设委员会
【颁布日期】 1991年11月22日
【实施日期】 1991年11月22日



为了准确反映房屋的价值,合理确定房屋的价格,防止房屋价格不合理的上涨
和贱价出售,保持房屋价格的基本稳定,按照以质计价、分等定价的原则和国家有
关规定,制定如下办法:
一、房屋评估计价办法是依照被评估房屋的常用结构、标准、用料情况计算重
置完全价值,然后按各类房屋的结构、装修、设备等组成情况的新旧程度折扣,而
确定现值。城镇各种所有制房屋进行交易、互换、抵押、拍卖、典当、转让、析产、
兼并、价拨、划拨、拆迁或以房抵债、入股、投资等,涉及房屋价格的活动,均依
照本办法评估作价。
二、房屋评估计价原则:是以房屋重置完全价值确定各类房屋的价值为房屋评
估计价的基本原则。
房屋重置完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投
资。
重置完全价值的确定,包括建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费、拆
迁补偿费及房屋座落地段、朝向、楼层等调节因素的增减价值。
1.建筑安装工程造价(简称工程造价),一律按房屋评估时前一年执行的《河
北省建筑工程预算定额》及各市发布的单位估价表、《河北省统一安装工程预算定额
单位价目表》、河北省建筑安装工程费用定额以及有关规定,编制预算成本。在编制
预算成本时,施工安装企业取费标准的确定,省辖市按地市级企业取费,县或县级
市按县市级企业取费;材料价格的调整系数,一律按当年当地政府规定的材料价格
调整系数及规定按实际调整的材料差价,合理确定。工程造价为确定重置完全价置
的基础。
2.室外工程费,系指建筑物以外与建筑物直接配套的上下水设备、电照、甬
路和化粪井等工程费用。
3.土地征用费,系指按《土地管理法》核定的征用土地补偿和安置补助费。
4.拆迁补偿费,系指拆除房屋收购费、临时过渡费、搬家费、停业损失费等。
5.房屋座落地段因素,具体表现为以级差地租为基础的地段差价。各市、县
房地产管理机关可根据各地土地级差情况,划分若干地段,确定相应的地段差价。
朝向差价,各地房地产管理机关可根据当地情况,依据房屋的不同朝向,确定
不同的差价率。单元内各朝向增减差价率的代数和应趋近于零。
楼层差价,各地房地产管理机关可根据多层或高层住宅的具体情况,确定标准
价格楼层和其余各楼层的差价率。各楼层增减差价率的代数和应趋近于零。
6.根据房屋的特殊结构,对于房屋的重置完全价值还可作出增加或减少的规
定。对于房屋特殊屋面做法和墙体厚度,应以当地的标准和通用的做法及厚度为基
础计算调整分值。室内净高,一般居住用房以室内净高2.8米为基础,在其他条
件不变的情况下,每增高或降低10厘米,房屋建筑造价即增加或减少2%左右,
可按此计算其调剂分值。对于礼堂、剧院以及房屋的地下室、暗楼、借墙、共墙等,
均可结合房屋建筑的实际情况和技术、业务上的具体规定,作出增减价值的规定。
三、房屋分类:按部颁《城市房产会计制度》的规定,房屋常用结构分为四类
七等
1.钢筋混凝土结构:全部或承重部分为钢筋混凝土结构,包括框架大板与框
架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装饰良好,设备比较齐全。
2.砖混结构一等:部分钢筋混凝土,主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、
水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墙等,并有阳台,内外设备齐全的单元式住宅
或非住宅房屋。
3.砖混结构二等:部分钢筋混凝土,主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙,
没有阳台,内部设备不全的非单元式住宅或其它房屋。
4.砖木结构一等:材料上等、标准较高的砖木(石料)结构,这类房屋一般
是外部有装修处理,内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。
5.砖木结构二等:结构正规,材料较好,一般外部没有装修处理,室内有专
用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。
6.砖木结构三等:结构简单、材料较差,室内没有专用上、下水等设备,较
低级的砖木结构房屋。
7.简易结构:如简易楼、平房、木板房、砖坯、土草房、竹木捆绑房等。
在评估时,如建筑情况复杂,各地可根据具体情况,在每等内可再分级。有些
房屋介于两个等级之间,应以主要结构为主定级。
四、房屋耐用年限及残值率:
-------------------------------------------------
| 房 屋 结 构 | | |
|--------------------| 耐用年限 | 残 值 率 |
| 类 别 | 等 级 | | |
|----------|---------|------------|-------------|
|1.钢筋混凝土结构 | | 60—80年 | 0 |
|----------|---------|------------|-------------|
|2.砖混结构 | 一 等 | | 2% |
| | 二 等 | 40—60年 | |
|----------|---------|------------|-------------|
| | 一 等 | | 6% |
|3.砖木结构 | 二 等 | 30—50年 | 4% |
| | 三 等 | | 3% |
|----------|---------|------------|-------------|
|4.简易结构 | | 10—15年 | 3% |
-------------------------------------------------
五、房屋新旧程度的评估标准:房屋新旧程度评估标准(见附表一),是根据部
颁《房屋完损等级评定标准(试行)》,参考典型代表城市的有关资料确定,原则上
将房屋按常用结构分为钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、简易结构四种类型。
这四种类型房屋的新旧程度,都是以各类房屋的结构、装修、设备三个组成部分十
二个工种项目的状况评估的。评估的房屋新旧程度,应与相应的质量等级相吻合。
如下表:
-------------------------------------------------
| 质 量 等 级 | 新 旧 程 度 | 备 注 |
|-----------|-----------|-----------------------|
| 完 好 房 | 十、九、八成 | |
|-----------|-----------| |
| 基本完好房 | 七、六成 | |
|-----------|-----------| |
| 一般损坏房 | 五、四成 |确定需要拆除改建的危险房按残值计算其现值 |
|-----------|-----------| |
| 严重损坏房 | 三成 | |
|-----------|-----------| |
| 危 险 房 | 二、一成 | |
-------------------------------------------------
六、房屋建筑面积的计算:房屋评估计价一律按房屋的建筑面积(平方米)计
算其价值。户建筑面积计算公式:
本栋房屋总建筑面积
户建筑面积=户使用面积×----------
本栋房屋总使用面积
房屋建筑面积按国家经委《建筑面积计算规则》的规定计算。房屋使用面积按
建设部《住宅建筑设计规范》的规定计算(其规定附后)。
七、房屋评估计价方法:以房屋的建筑面积(平方米)、按测定的重置单价计算
房屋重置完全价值(原值),根据评估的房屋新旧程度,计算房屋现值(净值)。其
计算公式如下:
1.房屋重置完全价值(原值)=房屋建筑总面积×房屋重置单价±房屋的增
减价值
2.房屋现值(净值)=房屋重置完全价值(原值)×评估的房屋新旧程度(%)
3.房屋应提折旧=房屋重置完全价值(原值)-房屋现值(净值)。
4.年折旧额=房屋重置完全价值(原值)×(1-残值率)÷耐用年限
5.年折旧率=年折旧额÷房屋重置完全价值(原值)×100%
6.尚可使用年限=房屋的耐用所限×评估的房屋新旧程度(%)
八、房屋评估计价工作程序:
1.凡进行房屋评估作价的单位和个人,必须持有关证件向当地房地产交易管
理处(所)申报,由当地房地产交易管理处(所)安排专业评估人员进行评估作价。
2.评估人员要对房屋图卡资料复查核对,进行现场勘察、测绘、评议,准确
丈量房屋的建筑面积、使用面积,调查房屋的建筑年代、朝向、层次和用途,按照
房屋评估标准勘察记录房屋的结构、装修、设备的完损等级、新旧程度和房屋的增
减价值。
3.整理勘察记录,计算房屋的重置完全价值(原值)、现值(净值),尚可使
用年限、残值等。
4.整理填写房屋完损等级勘估表和房屋价值评估表(见附表二、三),作为提
供确定房屋价格的依据。
九、各市、县房地产主管部门可依据本办法结合当地实际,制定具体实施细则。
房屋建筑面积和使用面积的计算
一、房屋建筑面积的计算
房屋建筑面积是指一幢房屋的总面积。从房屋的外墙勒脚线以上的外围水平面
积算起,包括结构本身(如墙、柱)占用的面积在内。多层建筑按各层建筑面积总
和计算。
国家经委颁布《建筑面积计算规则》如下:
1.计算建筑面积的范围
(1)单层建筑物不论其高度如何均按一层计算,其建筑面积按建筑物外墙勒
脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者,亦应计算建筑面积。
(2)高低联跨的单层建筑物,如需分别计算建筑面积,当高跨为边跨时,其
建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中
柱外边线的水平宽度计算;当高跨为中跨时,其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表
面间的水平长度乘以中柱外边线的水平宽度计算。
(3)多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算,其底层按建筑物外
墙勒脚以上外围水平面积计算,二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。
(4)地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部等及相应出口
的建筑面积按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计
算。
(5)用深基础做地下架空层加以利用,层高2.2米的,按架空层外围的水
平面积的一半计算建筑面积。
(6)坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用,层高超过2.2米时,按围护
结构外围水平面积计算建筑面积。
(7)穿过建筑物的通道、建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何,均按一层
计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
(8)图书馆的书库按书架层计算建筑面积。
(9)电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。
(10)舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。
(11)建筑物内的技术层,层高超过2.2米的,应计算建筑面积。
(12)有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积;独立柱的雨篷按顶盖的水
平投影面积的一半计算建筑面积。
(13)有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积;单排柱、
独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
(14)突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外
围水平面积计算建筑面积。
(15)突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(16)封闭式阳台、挑廊,按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳
台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
(17)建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算建筑
面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
(18)两个建筑物间有顶盖的架空通廊,按通廊的投影面积计算建筑面积。
无顶盖的架空通廊,按其投影面积的一半计算建筑面积。
(19)室外楼梯做为主要通道和用于疏散的,均按每层水平投影面积计算建
筑面积;楼内有楼梯的,室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
(20)跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物,按其水平投影面积计算
建筑面积,多层者按多层计算。
2.不计算建筑面积的范围
(1)突出墙面的构件配件和艺术装饰,如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
(2)检修、消防等用的室外爬梯。
(3)层高在2.2米以内的技术层。
(4)构筑物,如:独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油(水)池、贮仓、圆
库、地下人防干、支线等。
(5)建筑物内外的操作平台、上料平台、及利用建筑物的空间安置箱罐的平
台。
(6)没有围护结构的屋顶水箱,舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
(7)单层建筑内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。
(8)层高小于2.2米的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。
二、房屋使用面积的计算
使用面积按部颁《住宅建筑设计规范》的规定计算。其规定:
1.套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮
藏室、壁柜等分户门内面积的总面积。
2.跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
3.不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
4.内墙面装修厚度均计入使用面积。